Mathématiques et ratios hypothécaires

L’achat d’une maison est depuis longtemps un élément clé des finances personnelles. L’achat d’une maison est une étape importante dans la vie financière de chacun, mais les calculs qui sous-tendent cette transaction peuvent être complexes. En fait, pour le consommateur moyen, l’achat d’une maison constitue un investissement financier unique : quelques milliers de dollars peuvent facilement représenter jusqu’à dix fois ce montant en coûts supplémentaires ou en économies.

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Cette leçon est conçue pour vous aider à comprendre les mathématiques derrière ce qui sera probablement la plus grande transaction de votre vie !

Ratios de demande de prêt hypothécaire

Avant de pouvoir contracter un prêt hypothécaire, vous devez suivre un long processus de demande auprès d’une banque, d’une coopérative de crédit ou d’un organisme de crédit hypothécaire. Ce processus prend souvent des semaines, car vous demanderez à l’institution financière de vous accorder un emprunt représentant probablement plusieurs fois vos revenus annuels ; elle veut s’assurer d’être remboursée.

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, votre prêteur prend principalement deux décisions : s’il vous prête de l’argent et quel taux d’intérêt (ou autres restrictions) s’appliquera à votre prêt.

Ratios d’accessibilité

Le premier test effectué par une banque consiste à supposer que vous contractez un prêt hypothécaire : êtes-vous réellement en mesure de le rembourser ? Cette évaluation est effectuée à l’aide de ratios, la « règle 28/36 ».

Ratio de masse avant – Règle des 28

Le premier ratio d’accessibilité financière est appelé « ratio initial ». Il correspond à la part de vos revenus consacrée aux seuls frais de logement. Cela comprend non seulement le remboursement de votre prêt hypothécaire, mais aussi les frais d’assurance habitation, les taxes foncières, les frais de copropriété et l’assurance hypothécaire privée (AHP). Il n’inclut PAS les autres coûts « variables » liés à la propriété (comme les charges, l’entretien et les réparations).

Ratio initial = Coûts mensuels du logement / Revenu brut mensuel

La « règle des 28 » stipule que les banques n’accepteront généralement pas d’accorder un prêt hypothécaire dont le ratio initial est supérieur à 28 %. Si vos frais de logement à eux seuls sont supérieurs à 28 %, vous êtes considéré comme trop risqué pour emprunter.

Ratio de back-end – Règle des 36

Si vous réussissez les tests de la règle des 28, les banques calculeront ensuite votre « ratio de fin de période ». Ce ratio ajoute tous vos autres remboursements de dettes pour obtenir un nouveau ratio entre vos mensualités totales et votre revenu mensuel total.

Ratio de fin de contrat = (coûts mensuels du logement + tous les autres paiements de dettes) / revenu brut mensuel

Le ratio Back-End est très étroitement lié à votre Ratio dette/revenu,et est parfois utilisé de manière interchangeable. La seule différence réside dans le fait que votre ratio d’endettement n’inclut pas les frais de logement supplémentaires (comme l’assurance, l’assurance hypothécaire privée, les taxes foncières, etc.).

Les prêteurs exigent un ratio d’endettement inférieur à 36 % (règle des 36). Si le total de vos remboursements est supérieur à 36 % de vos revenus mensuels, vous aurez beaucoup de difficultés à obtenir un prêt.

Les prêts hypothécaires qui suivent la règle des 28/36 sont appelés « prêts conventionnels » ; il s’agit des prêts hypothécaires standard accordés par les banques et autres institutions financières. D’autres prêts hypothécaires « non conventionnels » existent pour des cas particuliers, notamment les prêts hypothécaires subventionnés par la Federal Housing Administration (FHA) ou les programmes spéciaux pour les anciens combattants.

Au-delà de la règle des 28/36, les institutions financières recherchent généralement un ratio d’endettement aussi bas que possible. Plus votre ratio de remboursement est bas, moins la banque considère votre prêt comme risqué – et vous pourrez probablement obtenir un taux d’intérêt plus bas sur votre prêt.

L’importance de votre acompte

Votre apport personnel est le facteur le plus important pour déterminer votre capacité à obtenir et à conserver un prêt immobilier.

L’apport personnel correspond au montant dont vous disposez actuellement et que vous pouvez investir dans votre achat (prix du logement, plus tous les frais de clôture liés à la souscription du prêt immobilier). Les banques apprécient les apports importants : cela démontre votre responsabilité financière en épargnant vous-même une somme importante, et cela réduit le risque lié au prêt si vous prenez du retard dans vos paiements et ne parvenez pas à rembourser.

Les institutions financières privilégient généralement les emprunteurs capables de verser 20 % (ou plus) d’apport personnel. Mais cela a aussi un impact financier considérable.

Acompte – Grand ou petit ?

Prenons l’exemple d’Éric, qui achète une maison de 300 000 $. Il dispose de 70 000 $ d’argent liquide, qu’il a économisés ces dernières années, pour constituer son apport personnel, et la banque lui propose un taux d’intérêt de 5 % sur un prêt hypothécaire de 30 ans.

S’il choisit de verser un apport personnel de 20 % (60 000 $) afin de conserver les 10 000 $ supplémentaires dans son fonds d’urgence, son versement mensuel dépassera légèrement 1 400 $. Au bout de 30 ans, il aura payé 180 900 $ d’intérêts.

Il pourrait toutefois augmenter son apport personnel à 70 000 $. Dans ce cas, son versement mensuel tombe à 1 344 $ et, au bout de 30 ans, il aura payé un total de 173 367 $ d’intérêts.

À première vue, cela peut sembler un mauvais investissement : dépenser 10 000 $ supplémentaires n’a réduit ses frais d’intérêts que d’environ 7 500 $. Mais l’essentiel est que ces 10 000 $ supplémentaires n’ont pas été dépensés : ils ont servi à rembourser le capital de son prêt. Comme il a emprunté moins, ses mensualités ont été inférieures d’environ 55 $ par mois, soit plus de 16 600 $ de paiements réduits sur la durée du prêt.

On ne peut pas dire immédiatement s’il s’agissait d’un bon investissement ; Eric devrait comparer ce qu’il aurait fait d’autre avec cet argent (épargne sur un compte épargne, rénovations pour valoriser la maison avant de la vendre, ou autre type d’investissement), mais il faut bien réfléchir au montant de la mise de fonds.

Risque bancaire et PMI

Un apport personnel de 20 % est un critère essentiel pour l’institution financière qui accorde le prêt. En effet, si vous n’effectuez pas vos paiements hypothécaires, la banque est contrainte de vous rembourser. saisir sur votre propriété.

Cela signifie que vous êtes expulsé de votre logement, et la banque le propose en vente rapide à quiconque est prêt à payer pour récupérer son argent. Puisque la banque ne se soucie que de récupérer son investissement, elle n’attend généralement pas la période de vente idéale ni n’évalue soigneusement les différents acheteurs et offres : elle choisit la première option qui se présente. Et comme vous n’avez pas remboursé le prêt au départ, la banque supposera probablement que vous n’avez pas pris soin du bien, ce qui compromet encore plus son prix de vente.

Ce sont tous des risques que la banque prend lorsqu’elle accorde le prêt. L’apport de 20 % est le principe qu’elle ne devrait pas PERDRE plus de 20 % de la valeur du bien si vous ne payez pas et qu’elle est contrainte de saisir le bien ; elle devrait donc récupérer son investissement.

Assurance hypothécaire privée

This does not mean that it is impossible to get a mortgage if you do not have enough money for a 20% down payment – it just means that there are extra hoops you need to jump through. The biggest extra consideration is called Private Mortgage Insurance, or PMI.

L’assurance hypothécaire privée (PMI) est une police d’assurance qui protège la banque – et non vous – en cas de défaut de paiement de votre prêt. Elle rembourse à la banque la différence entre le prix de vente rapide et le montant restant dû sur le prêt. Les mensualités de l’assurance hypothécaire privée (PMI) s’ajoutent généralement à vos mensualités hypothécaires, ce qui les rend encore plus onéreuses. Le montant de ces mensualités dépend du risque pris par la banque avec votre prêt, généralement déterminé par le montant de votre apport personnel inférieur à 20 %.

Une fois que vous avez accumulé 20 % de équité dans votre maison (soit par vos mensualités régulières, soit par des versements supplémentaires), vous ne serez plus tenu de payer l’assurance hypothécaire privée (PMI).

Capitaux propres et amortissement

La valeur nette de votre maison correspond à la part de votre propriété que vous possédez, par rapport à la part restante empruntée. Lors de l’achat initial, votre valeur nette est exactement égale à votre apport personnel. Ainsi, si vous versez un apport personnel de 20 % sur une maison de 300 000 $, vous disposez d’exactement 60 000 $ de valeur nette dès la finalisation de la vente.

Chaque mensualité de votre prêt hypothécaire vous permet de rembourser une partie de votre prêt, ce qui augmente votre valeur nette. Cependant, même si toutes vos mensualités sont égales, la valeur nette qu’elles génèrent reste la même. En effet, votre prêt hypothécaire est un prêt amorti (ou un prêt à mensualités exactement égales).

Les prêts amortis sont équilibrés, de sorte qu’au début du prêt, la majeure partie de vos mensualités est affectée au paiement des intérêts dus pendant toute la durée du prêt. À la fin du prêt, la majeure partie des intérêts est remboursée, de sorte que la majeure partie de la valeur du paiement est directement affectée à votre valeur nette.

Voici la répartition du prêt ci-dessus sous forme de graphique :

Cela signifie que pendant les premières années de votre prêt, vous construisez très peu de capitaux propres (à moins que vous n’effectuiez des paiements supplémentaires en parallèle).

Ventes et refinancement

Le montant de votre capital accumulé influence directement le montant que vous obtiendrez lors de la vente de votre maison. Lorsque vous vendez votre maison (si votre prêt immobilier n’est pas encore remboursé), votre bénéfice est calculé selon la formule suivante :

Argent à emporter = Prix de vente – Montant initial du prêt + Vos capitaux propres

Dans notre exemple, avec Éric, supposons qu’il vende sa maison après 5 ans, pour 310 000 $. Son prêt initial était de 240 000 $, et il avait initialement un apport de 60 000 $. Après 5 ans de paiements mensuels réguliers, il a accumulé 27 407 $ de capitaux propres supplémentaires, portant son capital total à 87 407 $.

D’après la formule ci-dessus :

Argent à emporter = 310 000 $ – 240 000 $ + 87 407 $ = 157 407 $

Prêts sur valeur domiciliaire et refinancement

Si, au lieu de vendre sa maison, Eric a également la possibilité de contracter un second prêt hypothécaire, ou un prêt sur valeur domiciliaire, il peut emprunter sur la valeur nette accumulée dans sa maison, à condition de conserver 20 % de valeur nette, sauf s’il souhaite payer une assurance hypothécaire privée.

La banque calculera alors votre nouveau pourcentage de valeur nette dans la valeur de la maison. Elle le compare au prix d’achat initial et à la valeur nette accumulée, puis calcule ce pourcentage en pourcentage du prix de la nouvelle maison.

Prix ​​d’origine de la maison = $300,000

Capitaux propres actuels = $87,407

Pourcentage de capitaux propres = $87,407 / $300,000 = 29%

Prix ​​des maisons neuves = $310,000

Valeur potentielle des capitaux propres = $310,000 * 29% = $90,321

À partir de là, l’institution financière exigera toujours que vous conserviez 20 % de capitaux propres (au nouveau prix).

Capitaux propres minimums potentiels = $310,000 * 20% = $62,000

Étant donné que la valeur nette dont vous disposerez lors d’un refinancement est supérieure à ce montant, vous pourriez contracter une deuxième hypothèque sur cette valeur nette. C’est ce qu’on appelle un prêt sur valeur domiciliaire.

Montant maximal du prêt sur valeur domiciliaire= $90,321 – $62,000 = $28,321.

Si Eric choisit de contracter un prêt sur valeur domiciliaire, il devra effectuer un second versement hypothécaire pour couvrir le montant emprunté supplémentaire. Le taux d’intérêt et la durée du second prêt seront négociés lors de la souscription du nouveau prêt. Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement utilisés pour des rénovations ou des améliorations qui valorisent la maison, souvent en prévision de la vente une fois les travaux terminés.

Refinancement

Au lieu de contracter un prêt sur valeur domiciliaire, Eric pourrait également vouloir restructurer son prêt initial afin de réduire ses mensualités. Il se peut que les taux d’intérêt aient baissé depuis son premier prêt, ou qu’il souhaite investir davantage pour accroître sa valeur nette initiale (ou les deux). Dans les deux cas, on parle de refinancement.

Le refinancement peut ou non prendre en compte la valeur marchande actuelle du logement, mais il fonctionne en gros comme un nouveau prêt hypothécaire, mais avec un nouveau taux d’intérêt et un nouvel apport personnel. Le refinancement est très courant lorsque les taux d’intérêt baissent.

Essayez-le !

Ce simulateur de prêt hypothécaire vous présente la répartition des mensualités sur toute la durée du prêt, vous permettant ainsi de voir clairement la part de chaque mensualité consacrée au capital et aux intérêts. Remarque : si vous optez pour un faible apport personnel, l’assurance hypothécaire privée (PMI) sera ajoutée à votre total (équivalent à 1 % du montant de votre prêt par an) jusqu’à ce que vous ayez atteint 20 % de fonds propres.

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