Prêts hypothécaires

Votre maison sera probablement l’achat le plus important de votre vie. Acheter une maison permet non seulement d’économiser sur le loyer, mais constitue également un actif important qui peut s’apprécier au fil du temps. Les maisons étant très chères, (presque) personne ne les achète comptant. On les acquiert généralement grâce à un type de prêt spécifique, appelé « prêt hypothécaire ».

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?

Un prêt hypothécaire est un type de prêt garanti, avec un bien immobilier ou une maison comme garantie. Cela signifie que vous concluez un accord avec votre banque, votre coopérative de crédit ou votre caisse d’épargne pour emprunter une somme importante, avec un bien immobilier comme garantie.

En cas de défaut de paiement (c’est-à-dire de non-remboursement), la banque peut vendre le bien contre de l’argent. Dans ce cas, la banque conserve le solde restant dû sur le prêt, et vous récupérez le reste.

Acheter une maison avec un prêt hypothécaire

En théorie, les prêts hypothécaires peuvent servir à acheter presque tout (à condition que la garantie soit un bien immobilier), mais ils sont le plus souvent associés à l’achat d’une maison. Plusieurs raisons expliquent ce choix, notamment le montant du prêt, le taux d’intérêt du bien hypothéqué et sa durée.

Montant du prêt

L’immobilier est cher, son acquisition nécessite donc un prêt important. La plupart des personnes qui achètent leur premier logement ne possèdent pas beaucoup d’autres actifs dans leur patrimoine, mais un prêt hypothécaire permet d’emprunter le montant nécessaire très facilement.

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, la valeur de votre logement correspond exactement au montant que vous devez emprunter pour le financer. Du point de vue de la banque, le risque est faible : en cas de défaut de paiement, elle vend simplement le logement à quelqu’un d’autre et récupère son argent. Cela signifie que la banque peut vous prêter beaucoup plus d’argent pour l’achat d’un logement que pour tout autre type de prêt ; la seule contrainte est de s’assurer que vous pouvez honorer les mensualités.

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires sont également bien inférieurs à ceux des autres types de prêts. Cela s’explique par la même raison que les prêts plus importants : les banques considèrent les prêts hypothécaires comme moins risqués, ce qui réduit le coût de l’emprunt.

Imaginez un plafond de carte de crédit extrêmement élevé : vous pourriez théoriquement acheter votre maison à crédit ou contracter un prêt hypothécaire. Les cartes de crédit sont des prêts sans garantie ; un défaut de paiement ne vous fera donc pas automatiquement perdre votre maison (bien que cela puisse arriver en cas de faillite). En contrepartie, le taux d’intérêt de votre carte de crédit sera deux à trois fois supérieur à celui d’un prêt hypothécaire, car votre émetteur de carte de crédit considère ce risque de défaut de paiement comme beaucoup plus élevé, puisqu’il ne peut pas simplement vendre la maison et récupérer son argent.

Durée du prêt

Même si le taux d’intérêt de votre logement est plus bas, vous paierez tout de même des intérêts très élevés sur la durée du prêt. En effet, les prêts hypothécaires ont généralement une durée très longue – 15, 20 ou 30 ans étant les plus courants. C’est ainsi que les banques gagnent de l’argent avec les prêts hypothécaires : une très longue chaîne de paiements d’intérêts faibles, mais à faible risque.

La plupart des autres types de prêts garantis n’ont pas une durée aussi longue, car ils supposent la dépréciation (diminution de la valeur) du bien sous-jacent, et non une appréciation. Comparez cela à un prêt automobile : votre voiture peut être complètement détruite dans 30 ans et ne valoir presque rien, mais la plupart des maisons verront leur valeur augmenter considérablement.

Conditions et frais

Les prêts hypothécaires étant importants et censés présenter un faible risque, tout emprunteur doit respecter des conditions strictes pour pouvoir emprunter.

Acomptes et PMI

Les prêts hypothécaires exigent généralement un apport personnel de 20 % ou plus. Pour les acheteurs d’une deuxième ou troisième maison, ce montant provient généralement du bénéfice réalisé sur la vente de leur précédente propriété, mais il est parfois plus difficile pour les primo-accédants d’économiser.

Si un emprunteur souhaite contracter un prêt immobilier avec un apport personnel inférieur à 20 %, les prêteurs exigent généralement une assurance, appelée assurance hypothécaire privée (AHP). L’AHP est un type d’assurance qui protège votre prêteur en cas de défaut de paiement rapide. Par exemple, si vous contractez un prêt immobilier et que vous faites défaut dans les 12 premiers mois, la valeur de votre maison n’aura probablement pas suffisamment augmenté pour couvrir tous les frais de clôture de votre achat initial et la saisie bancaire nécessaire pour récupérer son argent. L’AHP couvre la différence pour votre prêteur, lui évitant ainsi une perte importante en cas de saisie anticipée.

L’AHP est généralement remboursée en une seule fois (un apport personnel plus faible, plus un versement forfaitaire), ou en 12 mensualités, ajoutées à votre mensualité hypothécaire habituelle la première année.

Prêts FHA

La Federal Housing Administration (FHA) propose également des programmes aux familles à faibles revenus souhaitant acquérir leur premier logement. La FHA fournit l’assurance hypothécaire, permettant à l’emprunteur de verser un apport (à partir de 5 %), l’État assurant le prêt hypothécaire.

Assurance habitation

Une assurance habitation est presque toujours requise pour tout prêt immobilier. Les banques l’exigent en cas d’incendie ou d’autres dommages. Ainsi, si votre maison est détruite par un incendie, elle peut être reconstruite, ce qui lui restitue sa valeur (et garantit les intérêts de la banque grâce à votre prêt immobilier).

Si votre assurance habitation expire alors que vous remboursez encore votre prêt immobilier, votre prêteur souscrira généralement sa propre police d’assurance contre les pertes et vous facturera une pénalité.

Paiements et intérêts

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire traditionnel sur 30 ans, l’emprunteur effectue des paiements mensuels égaux pendant 30 ans. Cette pratique étant de moins en moins courante, il est important que les emprunteurs connaissent les différents types de prêts hypothécaires disponibles et les options de paiement.

Intérêts fixes ou variables

Les prêts hypothécaires peuvent avoir un taux d’intérêt fixe, ce qui signifie que le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt, ou variable, ce qui signifie qu’il peut augmenter ou diminuer en fonction d’un indice. Du point de vue du prêteur, les prêts à taux fixe sont plus risqués que les prêts à taux variable, car ils ne connaissent pas l’évolution future de l’inflation. Si vous avez un prêt hypothécaire à 3,5 %, mais que l’inflation est de 4 %, du point de vue du prêteur, il perd 0,5 %.

Les prêts hypothécaires à taux variable ont été créés pour transférer ce risque à l’acheteur. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d’intérêt fluctue chaque mois, chaque semestre ou chaque année en fonction d’un indice de marché qui suit l’inflation et le risque de défaut. Si l’inflation augmente, votre taux d’intérêt augmentera également. Considérant ces prêts comme moins « risqués », les banques proposent généralement des taux d’intérêt plus bas dès le départ pour un prêt hypothécaire à taux variable.

Aujourd’hui, de nombreux prêts sont une combinaison des deux : un taux fixe pendant les cinq premières années, puis un taux variable par la suite. Cela offre à l’emprunteur une plus grande sécurité à court terme, tout en permettant au taux d’intérêt de fluctuer avec l’évolution du marché.

Source: Bank of America – Better Money Habits

Paiements globaux

Tous les emprunteurs ne conservent pas leur prêt hypothécaire jusqu’à sa fin de vie. Certains optent pour ce qu’on appelle un « paiement global ». Avec ce type de paiement, l’emprunteur effectue des paiements d’intérêts mensuels réguliers pendant une certaine durée, puis rembourse le solde restant en une seule fois.

Le paiement global intervient généralement lors de la vente du bien immobilier sous-jacent : le produit de la vente sert à rembourser le solde restant du prêt. Ce type de paiement est également fréquemment utilisé pour les prêts hypothécaires aux entreprises, où la banque peut exiger un paiement global et un refinancement du prêt après un certain nombre d’années.

Défaut de paiement et saisie

Si vous ne payez pas vos intérêts, la banque peut saisir votre logement. Votre prêteur devient alors propriétaire du bien, qui vous expulse du bien et le revend pour compenser sa perte. Si la vente du bien rapporte plus que ce que vous deviez, le prêteur vous remboursera l’excédent.

Ventes à découvert

Une saisie immobilière est généralement le pire scénario. La banque souhaite vendre le bien au plus vite et le vend donc généralement bien en dessous du prix normal du marché, juste pour finaliser la transaction rapidement. Il ne vous reste donc généralement que peu, voire pas du tout, de liquidités. Si vous avez des difficultés à honorer vos mensualités hypothécaires, il est toujours préférable de vendre le bien vous-même et de verser un acompte plutôt que de laisser la banque saisir le bien.

Restructuration de prêt

La plupart des prêteurs peuvent théoriquement saisir votre maison dès que vous manquez un paiement. En réalité, la saisie est une procédure longue et coûteuse pour la banque, qui préfère que vous continuiez à payer.

Une partie de ce processus s’appelle la « restructuration de prêt ». Vous travaillez avec votre prêteur pour établir un nouveau plan de remboursement, généralement assorti de taux d’intérêt temporairement réduits pour vous aider en cas de difficultés. Presque tous les prêteurs proposent un programme de restructuration de prêts hypothécaires. Si vous avez des difficultés à honorer vos paiements, c’est le premier appel à passer.

Variantes de prêts hypothécaires

Outre le prêt hypothécaire classique pour l’achat d’une maison, il existe deux autres prêts hypothécaires courants dont vous avez peut-être entendu parler : les prêts hypothécaires de deuxième rang et les prêts hypothécaires inversés.

Deuxième hypothèque

Lorsqu’un emprunteur contracte une hypothèque sur sa maison, la valeur nette de la maison (ou sa valeur totale) est divisée entre lui et le prêteur. Par exemple, avec un apport personnel de 20 %, l’emprunteur commence avec 20 % de valeur nette et le prêteur en a 80 %.

Au fur et à mesure que le prêt est remboursé, l’emprunteur accumule davantage de valeur nette, ce qui modifie l’équilibre. Cette valeur nette a une valeur monétaire : le prix du marché de la maison multiplié par le pourcentage de valeur nette.

La valeur nette est un actif ; la valeur nette accumulée dans votre maison peut donc être utilisée pour contracter une deuxième hypothèque. Avec une deuxième hypothèque, vous contractez une nouvelle hypothèque sur la valeur nette accumulée. Vous revenez ainsi à la case départ : vous disposez d’une partie des liquidités provenant du prêt, et votre valeur nette est ramenée à 20 %.

Les deuxièmes hypothèques sont souvent utilisées pour financer des rénovations ou des agrandissements, car elles peuvent augmenter la valeur de la maison davantage que le coût du prêt. Les deuxièmes hypothèques sont également souvent utilisées pour rembourser d’autres dettes non garanties afin d’éviter la faillite, ou pour transférer une dette de carte de crédit à taux d’intérêt élevé vers une dette hypothécaire à faible taux d’intérêt.