임대 vs 구매: 당신에게 맞는 것은 무엇인가요

많은 사람들에게 집을 소유하는 것은 미국 꿈의 정수입니다. 주택 소유는 오랫동안 재정적 안정의 상징이었으며, 많은 사람들의 순자산에서 가장 큰 구성 요소입니다.

하지만 지난 몇십 년 동안, 주택 소유는 특히 젊은 사람들에게 점점 더 손이 닿지 않는 것처럼 보였습니다. 큰 계약금을 모으고, 복잡하고 압박감이 큰 집 찾기 과정을 거치고, 마감 과정의 악몽을 겪고, 집의 가치가 오르기를 바라는 것은 매우 스트레스가 많은 경험이 될 수 있습니다 – 새 집에서 무언가가 고장 날 위험(그리고 수리 비용을 지불해야 할 수도 있음)을 언급할 필요도 없습니다.

그렇다면 임대할지 구매할지 어떻게 결정할 수 있을까요?

근본적인 질문 – 기회 비용

가장 간단하게 말하자면, 집을 사는 것은 일반적으로 30년 동안 모기지 상환금을 고정하는 것을 의미합니다. 모기지 상환금은 (보통) 같은 부동산을 임대하는 데 지불하는 금액보다 작을 것입니다 – 특히 임대료가 매년 오르기 때문에 (하지만 모기지 상환금은 일정합니다). 이는 대출 기간 동안 임대하는 것에 비해 많은 현금을 절약할 수 있음을 의미합니다. 집을 팔기로 선택할 경우, 판매 가격(미지급 대출 금액을 제외한)도 돌려받게 됩니다. 부동산 가치가 오르면 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

결정의 반대 측면은 구매한 부동산에 대출 기간 전체(또는 그 이상) 동안 거주할 의도가 없다면, 당신의 저축은 집에 있는 기간에만 제한된다는 것입니다. 집을 구매하는 것은 또한 계약금에 많은 돈을 투자해야 한다는 것을 의미합니다 – 그렇지 않으면 고수익 저축 계좌나 주식 시장에 투자할 수 있는 돈입니다. 이 돈은 집 자체에 “잠겨” 있기 때문에, 집을 팔지 않는 한 투자 수익을 얻을 수 없습니다.

이는 임대할지 구매할지 선택하는 것이 5가지 요소와 관련이 있음을 의미합니다:

1. 계약금으로 사용할 수 있는 금액
2. 이사하기 전에 집에 살 의도 기간
3. 그 기간 동안 임대료가 얼마나 오를 것으로 예상하는지
4. 그 기간 동안 부동산 가격이 얼마나 오를 것으로 생각하는지
5. 그리고 다른 곳에 돈을 투자하여 얻을 것으로 예상되는 투자 수익.

계약금 – 첫 번째 요소

언젠가 집을 소유할 것을 고려하고 있다면, 거의 확실히 모기지를 사용하여 구매할 것입니다. 이는 부동산을 구매하는 데 사용되는 담보 대출의 일종입니다. 모기지를 신청할 때, 가장 먼저 물어보는 질문 중 하나는 계약금으로 얼마를 지불할 수 있는지입니다 – 오늘날 집 구매에 사용할 수 있는 현금입니다.

계약금에 대한 수학은 간단합니다 – 시작할 때 더 많은 현금을 지불할수록, 집을 구매할 때 대출 금액이 작아지고 월 상환금도 작아집니다. 이 모든 것이 좋게 들리지만, 집을 구매하는 대신 아파트를 임대할 수 있다는 것을 기억하세요. 이는 모든 현금을 집 자체에 투자하는 대신 주식이나 다른 자산에 투자하여 그 투자에서 수익을 얻을 수 있다는 것을 의미합니다.

주택 임대와 구매를 결정할 때의 근본적인 질문은 당신의 돈이 더 빨리 성장할 것인지입니다:

• 계약금 저축을 다른 곳에 투자했을 경우,
• 아니면 집을 소유함으로써 더 많은 돈을 절약했을 경우(예: 주거 비용 절감, 잠재적 가치 상승).

임대 중 저축/투자 성장? 집 판매 수익 + 임대하지 않음으로 절약한 돈

마감 현금 – 구매 비용

구매를 진행하게 되면, 새 집의 최종 “마감 현금”은 계약금과 다양한 마감 비용(세금, 수수료 및 집 구매 가격의 5%에 이를 수 있는 많은 기타 비용)입니다. 대출 금액은 집의 구매 가격에서 계약금을 뺀 금액이 됩니다. “마감” (모든 서류에 서명하고 부동산의 법적 소유권을 취득하는 날) 전에, 전체 “마감 현금”을 제3자 소유권 회사에 제공해야 하며, 이 회사는 거래를 수행할 수 있음을 확인하고 마지막 순간에 빈 주머니로 나타나지 않도록 합니다.

대출 금액 = 집 구매 가격 – 계약금

마감 현금 = 계약금 + 마감 비용 (집 구매 가격의 2-5%)

마감 비용은 사소하지 않습니다. 계약금은 당신이 “지출하는” 돈이 아니라, 단지 집의 자본으로 이전되는 돈입니다. 나중에 집을 구매한 가격과 정확히 같은 가격에 판매하면, 계약금을 돌려받게 됩니다(판매자의 마감 비용 제외 – 또 다른 2-5%). 집의 가치가 상승했다면(마감 비용보다 더 많이), 이익을 얻게 됩니다.

하지만 마감 비용 자체는 당신이 돌려받지 못하는 직접적인 비용입니다. 구매자와 판매자 모두에게 서로 다른 마감 비용이 있으며(둘 다 집 가치의 2-5%에 해당), 집을 구매하고 나중에 판매하면 마감 비용으로 집 가치의 4%에서 10%를 지출하게 됩니다.

집 판매 수익 = 집 판매 가격 – 미지급 대출 금액 – 판매 마감 비용

집에서의 거주 기간 – 두 번째 요소

모기지 대출에 대한 상환금을 지불할 때, 매달 지불하는 금액은 동일하지만 그 지불이 적용되는 항목은 변경됩니다. 모기지 대출 초기에, 대부분의 월 상환금은 이자에만 사용되므로, 많은 자본을 쌓지 못합니다(즉, 원래 대출의 일부가 상환되지 않습니다). 모기지 기간이 길어질수록, 지불의 더 높은 비율이 원금에 사용되어 자본이 쌓입니다.

이렇게 생각해 보세요 – 주택 담보 대출 상환을 할 때마다 지불금의 일부가 원금(자산 축적이라고도 함)으로 가게 됩니다. 이것은 은행 계좌에 예치하는 것과 비슷하게 생각할 수 있습니다 – 집을 팔 때 이 돈을 다시 받을 수 있습니다. 이는 미지급 대출 금액을 줄이는 금액입니다. 지불금의 나머지 부분은 이자에 사용됩니다 – 이는 단순히 지출된 돈입니다.

언제든지 집을 팔 수 있습니다 – 하지만 그렇게 할 때는 집 판매 수익에서 대출의 잔액을 상환해야 합니다.

판매 시 받을 현금 = 주택 판매 가격 – 미지급 대출 잔액 – 마감 비용

구매한 집에 오래 머무를수록 더 많은 원금을 상환하게 되고, 집을 팔 때 더 많은 현금을 손에 쥐게 됩니다.

“집에 사는 시간”은 임대와 구매를 결정할 때 가장 큰 요소가 될 수 있습니다 – 만약 이 집에 50년 동안 살 계획이라면, 구매가 임대보다 거의 확실히 더 저렴할 것입니다. 하지만 5년 이내에 이사할 계획이라면, 그 균형은 그렇게 명확하지 않을 수 있습니다.

임대 및 부동산 가격

집에 얼마나 오래 살 계획인지에 대한 아이디어가 생기면, 다음으로는 지금부터 다음 이사할 때까지 임대료와 부동산 가격이 얼마나 상승할 것으로 예상하는지 추정할 수 있습니다.

이것은 많은 추측을 포함할 수 있지만, 온라인 조사 회사들은 종종 도시(또는 주)별로 연간 임대료 및 부동산 가격 상승률을 발표하여 시작할 수 있는 좋은 자료를 제공합니다. 가격 변화는 결정에 두 가지 요소가 있습니다:

1. 임대료가 빠르게 상승하고 있다면, 시간이 지남에 따라 저축(그리고 그 저축을 투자하는 것)을 할 수 있는 능력이 줄어들게 됩니다 – 이는 주택 구매를 더 매력적으로 만듭니다(주택 담보 대출은 고정 지불이기 때문입니다).
2. 부동산 가격이 빠르게 상승하고 있다면, 집을 팔 때 더 큰 이익을 얻을 것으로 예상할 수 있습니다. 이는 소유하는 것이 임대보다 더 매력적일 수 있습니다.

투자 수익률

임대와 구매 결정의 마지막 핵심은 다른 투자에서 얼마나 수익을 얻을 것으로 예상하는지입니다 – 저축 계좌, 주식 중개 계좌 및 돈을 사용할 수 있는 다른 옵션들. 이것이 실제로 중요한 거래의 핵심이며, 다른 모든 요소가 중요한 이유입니다.

모든 것을 종합하기

임대가 더 재정적으로 합리적인지 구매가 더 합리적인지를 확인하기 위해 다음 단계를 진행합니다:

1단계: 정보 수집

위의 모든 항목을 찾으세요:

1. 원하는 주택 구매 가격 및 주택 담보 대출 이자율
2. 계약금으로 사용할 수 있는 현금
3. 동일한 부동산을 임대하는 데 드는 비용
4. 판매하기 전에 새 집에 살 계획인 기간
5. 그 기간 동안 임대료가 얼마나 상승할 것으로 예상하는지
6. 그 기간 동안 부동산 가격이 얼마나 상승할 것으로 예상하는지
7. 그리고 다른 투자에서 얼마나 수익을 얻을 것으로 예상하는지

2단계: 주택 담보 대출 상환액 + 주택 유지비 계산

이제 정면 비교를 시작합니다. 첫 번째 단계는 매달 주택 담보 대출 상환에 얼마를 지출하는지 알아야 합니다. 월별 주택 담보 대출 상환액 계산식은 다음과 같습니다:

여기서:

1. PV는 대출 금액(구매 가격 + 마감 비용 – 계약금)입니다.
2. r는 월 이자율(연 이자율 / 12)입니다.
3. t는 대출의 총 기간(대출 기간 x 12)입니다.

이 월 비용에 주택 소유의 다른 비용도 추가하여 사과와 사과를 비교할 수 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다:

• 주택 유지비, 즉 주택 가치의 약 1.5%(월 0.125%)
• 재산세, 즉 주택 가치의 연간 약 1%
• 주택 소유자 보험, 즉 주택 가치의 연간 약 0.7%

엑셀이나 구글 시트와 같은 스프레드시트를 사용하여 PMT 함수를 사용하여 계산할 수 있으며, 이 미니 계산기를 사용할 수도 있습니다:

지불 계산기

3단계: 판매 수익 계산하기

다음으로, 집을 팔 때 받을 현금을 찾아야 합니다. 이는 두 단계의 계산입니다.

자산 찾기

먼저, 미지급 대출 잔액이 얼마가 될지를 계산해야 합니다. 이는 복잡한 공식이므로 계산기가 필요합니다.

Excel을 사용하여 대출을 받을 매달의 숫자를 포함한 열을 만듭니다. 예를 들어, 집에 10년 동안 살 계획이라면 1부터 120까지의 숫자가 포함된 열을 만듭니다(10년을 월로 환산).

다음으로, 각 달에 대해 PPMT 함수를 사용하여 초기 대출 금액, 이자율 및 현재 기간을 입력합니다. 현재 기간은 특정 월 번호를 참조합니다. PPMT 함수는 해당 달의 지불금 중 얼마가 대출 원금에 적용되는지를 보여줍니다.

참고: 기본적으로 이 결과는 음수로 반환됩니다. 결과를 양수로 얻으려면 -PPMT를 사용하세요.

총 자산을 얻으려면 집을 팔기 전 각 달의 PPMT를 모두 더하고, 당신의 계약금을 추가합니다. 이는 집이 팔릴 때 당신이 쌓은 자산을 보여줍니다.

마지막으로, 미지급 대출 잔액을 찾으려면 자산을 원래 대출 금액(구매 가격이 아님)에서 빼십시오.

미지급 대출 잔액 = 원래 대출 금액 – 자산

아래의 계산기를 사용하여 초기 대출 금액에 따라 어떤 기간의 최종 자산을 얻을 수 있습니다.

자산 계산기

판매 수익

집을 팔 때 받을 최종 현금은 다음과 같습니다:

판매 수익 = 주택 판매 가격 – 미지급 대출 금액 – 마감 비용

우리가 미래 가치 공식을 사용하여 예상되는 부동산 가치 상승에 따라 주택 판매 가격을 계산할 것입니다:

• FV는 주택의 미래 가치입니다.
• PV는 주택의 원래 구매 가격입니다.
• r 는 부동산 가치 성장률(개월 수)입니다.
• n은 주택을 판매하기 전에 소유할 개월 수입니다.

4단계: 미래 임대료 계산

이제 매달 모기지에 얼마를 지출하고 있는지 알았으니, 같은 기간 동안 임대료에 대해서도 같은 작업을 수행해야 합니다.

이미 매년 임대료가 얼마나 오를 것인지에 대한 가정을 만들었으므로, 이를 사용하여 미래에 매달 지불해야 할 임대료를 계산할 수 있습니다. (단순화를 위해, 임대료 인상이 한 번에 이루어지는 것이 아니라 전체 연도에 걸쳐 분산된다고 가정하겠습니다). 이것은 또한 미래 가치 공식을 사용합니다:

여기서:

• FR(t)는 t개월 후에 지불해야 할 미래 임대료입니다.
• R는 현재의 임대료입니다.
• r는 매달 임대료가 증가할 것으로 예상되는 성장률입니다(연간 증가 / 12).
• 그리고 t는 우리가 보고 있는 미래의 개월 수입니다.

10년 대출로 계산하고 있다면, 120개월(12개월 x 10년) 동안 이 계산을 수행해야 하므로, 미래에 매달 얼마의 임대료가 지출되는지 정확히 알 수 있습니다. 이는 스프레드시트를 사용하면 훨씬 간단해집니다. 이상적으로는 가상의 모기지에 대한 원금 지불을 계산하는 데 사용한 열 바로 옆에 두는 것이 좋습니다.

5단계: 매달 미래 임대료와 모기지 지불 비교

이제 모든 월별 지출(월별 유지비 포함)을 알았으므로, 미래의 매달 임대하거나 구매할 때 돈을 절약할 수 있는 월을 식별해야 합니다. 매달 지출하는 임대료에서 각 월의 모기지 지불액을 빼십시오.

이는 매달 주택을 구매하면 이 추가 금액을 절약할 수 있음을 알려줍니다 – 그리고 이를 투자할 수 있습니다.

6단계: 투자 미래 가치 계산

이제 거의 끝났습니다! 마지막 단계는 각 월의 투자 미래 가치를 계산한 다음, 계약금 자체의 미래 가치와 주택 판매 수익을 추가하는 것입니다.

투자의 미래 가치

위에서 계산한 각 월의 차이에 대해, 이제 비교의 끝에서 그 미래 가치를 계산해야 합니다(주택을 판매할 때).

여기서:

• FV는 이번 달의 저축이 대출 종료 시 얼마나 가치가 있을지를 나타냅니다.
• PV는 이번 달의 저축입니다.
• r는 저축이 매달 성장할 것으로 예상되는 이자율입니다.
• n은 이번 기간과 마지막 기간 사이의 기간 수입니다.

따라서 제가 투자에서 10%의 연간 수익률을 기대한다면, r은 10%/12가 됩니다(10%를 월간 비율로 변환하기 위해). 10년 후 이사할 것을 기준으로 계산하고 있다면, 1^st 월의 n은 120 – 1 = 119, 두 번째 월은 120-2 = 118 등입니다.

계약금의 미래 가치

제가 구매 대신 임대하기로 선택했다면, 첫날부터 투자할 수 있는 계약금이 있었을 것입니다. 이는 같은 공식을 사용하여 전체 기간 동안 계약금의 미래 가치를 계산해야 함을 의미합니다. 여기서:

• PV는 오늘 계약금으로 사용할 수 있는 금액입니다.
• n은 제가 주택에 살게 될 총 개월 수입니다.

모두 합산하기

이제 모든 미래 가치를 계산했으므로, 수학은 간단합니다: 각 월의 미래 가치를 합산하고, 주택이 판매될 때의 판매 수익을 더합니다. 만약 이것이 계약금의 미래 가치(투자되었을 경우)보다 크다면, 임대하는 것보다 구매하는 것이 더 합리적입니다.

해보세요!

이 계산기는 위에서 다룬 것과 동일한 요소를 묻고, 모든 미래 가치 계산을 처리합니다. 다양한 구매 가격, 투자 수익률 및 이사 전 시간을 시도해보고 언제 임대하는 것이 더 합리적인지 확인해 보세요!

퀴즈