모기지

당신의 집은 아마도 당신이 평생 동안 하는 가장 큰 구매가 될 것입니다. 집을 사는 것은 임대료를 절약할 뿐만 아니라 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 수 있는 중요한 자산입니다. 집이 매우 비싸기 때문에 (거의) 아무도 현금으로 집을 사지 않습니다. 대신, 집은 일반적으로 “모기지”라고 불리는 특별한 유형의 대출로 구매됩니다.

모기지란 무엇인가요?

모기지는 부동산이나 집을 담보로 하는 담보 대출의 일종입니다. 이는 당신이 은행, 신용 조합 또는 저축 및 대출 기관과 협의하여 담보로 부동산을 제공하고 큰 금액을 빌리는 것을 의미합니다.

이는 대출을 상환하지 못할 경우(즉, 갚지 못할 경우) 은행이 현금으로 부동산을 판매할 수 있다는 것을 의미합니다. 이런 일이 발생하면 은행은 대출의 미지급 잔액을 유지하고 나머지를 당신이 받게 됩니다.

모기지로 집 사기

모기지는 이론적으로 거의 모든 것을 구매하는 데 사용할 수 있지만(담보가 부동산인 한), 가장 일반적으로 집을 구매하는 것과 관련이 있습니다. 이는 대출의 크기, 모기지 부동산의 이자율, 대출 기간 등 몇 가지 좋은 이유가 있습니다.

대출 규모

집은 비싸기 때문에 집을 사려면 큰 대출이 필요합니다. 첫 집을 사는 대부분의 사람들은 순자산에 포함될 다른 자산이 많지 않지만, 모기지는 필요한 금액을 빌리는 데 매우 편리합니다.

모기지를 처음 받을 때, 당신의 집의 가치는 당신이 그것을 사기 위해 빌려야 하는 정확한 금액이 될 것입니다. 은행의 관점에서 보면 위험이 크지 않습니다: 만약 당신이 상환하지 못하면, 그들은 단순히 집을 다른 사람에게 팔고 돈을 되찾습니다. 이는 은행이 다른 유형의 대출보다 집을 사기 위해 훨씬 더 많은 돈을 빌려줄 수 있다는 것을 의미합니다 – 유일한 제한은 매달 지불할 수 있는지를 확인하는 것입니다.

이자율

모기지의 이자율은 다른 유형의 대출보다 훨씬 낮습니다. 이는 더 큰 대출 규모와 같은 이유 때문입니다 – 은행은 모기지를 덜 위험한 대출로 보기 때문에 대출 비용이 낮습니다.

신용 카드에 매우 높은 한도가 있다고 상상해 보세요 – 이론적으로 신용으로 집을 구매할 수 있거나 모기지를 받을 수 있습니다. 신용 카드는 무담보 대출이므로 신용 카드 결제를 상환하지 못한다고 해서 자동으로 집을 잃는 것은 아닙니다(물론 파산에 몰리면 이런 일이 발생할 수 있습니다). 그 대가로, 신용 카드의 이자율은 모기지보다 2-3배 더 높을 것입니다. 왜냐하면 신용 카드 회사는 이를 훨씬 더 큰 위험으로 보기 때문입니다. 왜냐하면 그들은 단순히 집을 팔고 현금을 되찾을 수 없기 때문입니다.

대출 기간

집의 이자율이 낮을 수 있지만, 대출 기간 동안 매우 많은 이자를 지불하게 됩니다. 이는 모기지가 일반적으로 매우 긴 수명을 가지기 때문입니다 – 15년, 20년 또는 30년이 가장 일반적입니다. 이것이 은행이 모기지로 돈을 버는 방법입니다: 매우 긴 기간 동안의 적은 금액의 저위험 이자 지급입니다.

대부분의 다른 유형의 담보 대출은 이 정도의 기간을 가지지 않습니다. 왜냐하면 대부분의 다른 유형의 대출은 기초 자산의 가치 하락(감가상각)을 가정하기 때문입니다. 자동차 대출과 비교해 보세요 – 당신의 자동차는 30년 후에 완전히 쓸모없게 될 수 있지만, 대부분의 집은 가치가 크게 상승할 것입니다.

요구 사항 및 수수료

모기지는 크고 저위험으로 간주되기 때문에, 대출을 받을 수 있는 자격을 유지하기 위해 모든 차용인이 충족해야 하는 엄격한 요구 사항이 있습니다.

다운 페이먼트 및 PMI

모기지는 일반적으로 20% 이상의 다운 페이먼트를 요구합니다. 2^nd 또는 3^rd 집을 사는 사람들은 이 금액이 보통 이전 집을 판매하여 얻은 이익에서 나오지만, 첫 주택 구매자에게는 저축하기가 더 어려울 수 있습니다.

차용인이 20% 미만의 다운 페이먼트로 모기지를 받으려면, 대출 기관은 일반적으로 개인 모기지 보험(PMI)이라는 보험을 요구합니다. PMI는 차용인이 대출을 빠르게 상환하지 못할 경우 대출 기관을 보호하는 보험의 일종입니다. 예를 들어, 모기지를 받고 첫 12개월 이내에 상환하지 못하면, 당신의 집의 가치는 초기 구매 및 은행이 돈을 되찾기 위해 압류할 때의 모든 마감 비용을 충당할 만큼 상승하지 않았을 것입니다. PMI는 대출 기관을 위해 차액을 보장하여, 조기에 압류할 경우 큰 손실을 입지 않도록 합니다.

PMI는 일반적으로 한 번에 전액 지불되거나(즉, 더 작은 다운 페이먼트와 함께 한 번의 PMI 지불), 첫 해 동안 정상 모기지 지불에 추가하여 12개월 할부로 지불됩니다.

FHA 대출

연방 주택 관리국(FHA)은 첫 집을 구매하는 특정 저소득 가정을 위한 프로그램도 제공합니다. FHA는 모기지 보험을 제공하므로 차용인은 정부가 모기지를 보장하는 조건으로 5%의 낮은 다운 페이먼트를 할 수 있습니다.

주택 소유자 보험

주택 소유자 보험은 거의 모든 주거용 모기지와 함께 요구됩니다. 은행은 화재나 기타 손해에 대비하여 이를 요구합니다. 이는 만약 당신의 집이 화재로 파괴되면, 재건할 수 있어 자산의 가치를 회복할 수 있다는 것을 의미합니다(그리고 모기지를 통해 은행의 이익을 보장합니다).

만약 당신의 주택 소유자 보험이 모기지를 지불하는 동안 만료되면, 대출 기관은 일반적으로 손실에 대비하여 자체 보험을 가입하고 당신에게 벌금을 부과합니다.

지불 및 이자

전통적인 30년 모기지에서는 차용자가 30년 동안 매달 동일한 금액을 지불합니다. 이는 점점 덜 일반화되고 있으므로 차용자는 이용 가능한 다양한 유형의 모기지와 지불 옵션을 알아야 합니다.

고정 금리 vs 변동 금리

모기지는 “고정” 금리를 가질 수 있으며, 이는 전체 기간 동안 이자가 동일하게 유지된다는 의미입니다. 또는 “변동” 금리로, 이는 특정 지수에 따라 오르거나 내릴 수 있습니다. 대출자의 관점에서 볼 때, 고정 금리 대출은 변동 금리보다 더 위험합니다. 왜냐하면 그들은 나중에 인플레이션이 어떻게 될지 알 수 없기 때문입니다. 만약 당신이 3.5%의 이자율 모기지를 가지고 있지만 인플레이션이 4%라면, 대출자의 입장에서는 0.5%를 잃고 있는 것입니다.

변동 금리 모기지는 이러한 위험을 구매자에게 전가하기 위해 만들어졌습니다. 변동 금리 모기지에서는 이자율이 매달, 6개월마다 또는 연간 인플레이션과 채무 불이행 위험을 추적하는 시장 지수에 따라 오르내립니다. 인플레이션이 상승하면 이자율도 함께 상승합니다. 은행은 이러한 대출을 덜 “위험한” 것으로 보기 때문에 일반적으로 변동 금리 모기지에 대해 더 낮은 이자율을 선제적으로 제공합니다.

오늘날 많은 대출은 두 가지의 혼합 형태입니다: 처음 5년 동안 고정 금리를 제공한 후 그 이후에는 변동 금리를 제공합니다. 이는 차용자에게 단기적으로 더 많은 보안을 제공하지만 여전히 이자율이 전체 시장과 함께 “변동”할 수 있도록 합니다.

벌룬 지불

모든 차용자가 모기지를 전체 기간 동안 유지하는 것은 아닙니다. 대신, 일부는 “벌룬 지불”이라고 불리는 것을 합니다. 벌룬 지불에서는 차용자가 일정 기간 동안 정기적인 월 이자 지불을 한 후, 남은 잔액을 한 번에 지불합니다.

벌룬 지불은 차용자가 기초 자산을 판매할 때 가장 자주 발생합니다. 판매로 얻은 현금은 남은 대출 잔액을 지불하는 데 사용됩니다. 벌룬 지불은 비즈니스 모기지에서도 자주 사용되며, 은행은 특정 연수 후 벌룬 지불과 대출 재융자를 요구할 수 있습니다.

채무 불이행 및 압류

이자 지불을 하지 않으면 은행은 당신의 집을 압류할 수 있습니다. 이는 집의 법적 소유권이 대출자에게 넘어가고, 대출자가 당신을 재산에서 퇴거시키고 손실을 회수하기 위해 재판매하는 것을 의미합니다. 집의 판매가 당신이 빚진 금액보다 더 많은 현금을 가져오면, 대출자는 초과분을 돌려줍니다.

단기 판매

당신의 집이 압류되는 것은 일반적으로 “최악의 경우 시나리오”입니다. 은행은 가능한 한 빨리 재산을 판매하고 싶어 하므로, 거래를 신속하게 완료하기 위해 일반적으로 정상 시장 가격보다 훨씬 낮은 가격에 판매합니다. 이는 보통 당신에게 남는 현금이 거의 없음을 의미합니다. 만약 당신이 모기지 지불에 어려움을 겪고 있다면, 은행이 압류하도록 두는 것보다 스스로 재산을 판매하고 벌룬 지불을 하는 것이 항상 더 나은 선택입니다.

대출 재구성

대부분의 대출자는 이론적으로 한 번의 지불을 놓치면 즉시 당신의 집을 압류할 수 있습니다. 그러나 실제로 압류는 은행에게 긴 시간과 비용이 드는 과정이며, 그들은 당신이 계속 지불하기를 원합니다.

이 과정의 일부는 “대출 재구성”이라고 하며, 이는 당신이 대출자와 협력하여 새로운 지불 계획을 세우는 것입니다. 일반적으로 어려운 시기에 도움을 주기 위해 일시적으로 낮춘 이자율로 진행됩니다. 거의 모든 대출자는 모기지에 대한 대출 재구성 프로그램을 가지고 있으므로, 지불에 어려움을 겪고 있다면 이것이 당신이 해야 할 첫 번째 전화입니다.

모기지 변형

주택 구매를 위한 기본 모기지 외에도, 당신이 들어봤을 수 있는 두 가지 다른 일반적인 모기지가 있습니다: 두 번째 모기지와 역모기지입니다.

두 번째 모기지

차용자가 자신의 집에 대해 모기지를 받을 때, 집의 “자산” (또는 총 가치)은 차용자와 대출자 간에 나뉩니다. 예를 들어, 20%의 계약금으로 차용자는 20%의 자산을 시작하고 대출자는 80%를 가집니다.

모기지가 상환됨에 따라 차용자는 더 많은 자산을 쌓아가며, 잔액이 이동합니다. 이 자산은 달러 가치가 있으며 – 집의 시장 가격에 자산 비율을 곱한 것입니다.

자산은 자산이므로, 당신의 집에 쌓인 자산을 사용하여 두 번째 모기지를 받을 수 있습니다. 두 번째 모기지를 통해 당신은 쌓인 자산에 대해 새로운 모기지를 받습니다. 이는 사실상 당신을 처음 상태로 되돌리는 것입니다 – 대출 수익으로 현금을 얻고, 자산이 20%로 다시 줄어듭니다.

두 번째 모기지는 종종 주택 개조나 확장을 위한 자금을 조달하는 데 사용되며, 이는 대출 비용보다 집의 가치를 더 높일 수 있습니다. 두 번째 모기지는 또한 파산을 피하기 위해 다른 무담보 채무를 상환하거나 고금리 신용 카드 채무를 저금리 모기지 채무로 전환하는 데 자주 사용됩니다.

역모기지

역모기지는 은퇴자에게만 제공되는 특별한 유형의 모기지입니다. 역모기지에서는 차용자가 대출자로부터 일회성 일시불 지급을 받으며, 이는 그들의 집의 자산과 나이에 따라 결정됩니다. 차용자는 전혀 월 지불을 하지 않으며 – 원금은 매달 이자를 누적합니다. 차용자가 집을 판매하거나 사망하면, 전체 대출과 이자가 한 번의 지급으로 상환됩니다.

역모기지는 위험할 수 있습니다. 왜냐하면 대출 잔액이 집의 가치보다 커질 수 있기 때문입니다. 동시에, 역모기지는 은퇴자가 미지급 채무를 상환하고 은퇴 지출을 원활하게 하는 방법이 될 수 있습니다.

도전 질문

1. 모기지라는 용어는 무엇을 의미하나요?
2. 담보 대출과 무담보 대출의 차이는 무엇인가요?
3. 인터넷을 사용하여 모기지를 검색하고 대중에게 제공되는 모기지 유형과 대출 금리를 조사하세요. (신청서를 제출하지 마세요) 각 유형에 대한 예를 제공하세요.
4. 집을 사는 것과 임대하는 것의 장단점은 무엇인가요?

퀴즈