Hypotéky
Váš domov pravděpodobně bude největší nákup, který uděláte ve svém životě. Koupě domu nejenže šetří peníze za nájem, ale je to také vážný majetek, který může v průběhu času zhodnocovat. Protože jsou domy tak drahé, (téměř) nikdo je nekupuje za hotovost. Místo toho se domy obvykle kupují s pomocí speciálního typu půjčky, nazývané „hypotéka“.
Co je hypotéka?
Hypotéka je typ zajištěné půjčky, přičemž nemovitost nebo dům slouží jako zástava. To znamená, že uzavřete dohodu se svou bankou, družstevní záložnou nebo spořitelním a úvěrovým ústavem, abyste si půjčili velkou částku peněz, přičemž jako zástava slouží kus nemovitosti.
To znamená, že pokud nesplníte podmínky půjčky (což znamená, že ji nesplatíte), banka může prodat nemovitost za hotovost. Pokud k tomu dojde, banka si ponechá jakýkoli zbývající zůstatek na půjčce a vy dostanete zbytek.
Koupě domu s hypotékou
Hypotéky mohou teoreticky sloužit k nákupu téměř čehokoli (pokud je zástavou nemovitost), ale nejčastěji se spojují s koupí domu. Existuje několik dobrých důvodů pro to, včetně velikosti půjčky, úrokové sazby pro zajištěné nemovitosti a délky půjčky.
Velikost půjčky
Domy jsou drahé, takže jejich koupě vyžaduje velkou půjčku. Většina lidí, kteří kupují svůj první dům, nemá velké množství jiných aktiv započítaných do svého čistého jmění, ale hypotéka usnadňuje půjčení potřebné částky.
Když si poprvé vezmete hypotéku, hodnota vašeho domu bude přesně ta částka, kterou potřebujete půjčit na jeho koupi. Z pohledu banky není příliš velké riziko: pokud nesplníte podmínky, jednoduše prodají dům někomu jinému a dostanou své peníze zpět. To znamená, že banka vám může půjčit mnohem více peněz na koupi domu, než by mohla na jakýkoli jiný typ půjčky – jediným omezením je zajistit, abyste mohli splácet měsíční platby.
Úroková sazba
Úrokové sazby u hypoték jsou také mnohem nižší než u jakýchkoli jiných typů půjček. To je z téhož důvodu jako větší velikosti půjček – banky považují hypotéky za méně rizikové půjčky, takže náklady na půjčení jsou nižší.
Představte si, že máte extrémně vysoký limit na své kreditní kartě – teoreticky byste mohli koupit svůj dům pouze na kredit, nebo si vzít hypotéku. Kreditní karty jsou nezajištěné půjčky, takže nesplácení plateb na kreditní kartě by automaticky nezpůsobilo ztrátu vašeho domu (i když k tomu dojde, pokud budete nuceni vyhlásit bankrot). Na oplátku bude úroková sazba na vaší kreditní kartě 2-3krát vyšší než u hypotéky, protože vaše kreditní karta je považována za mnohem větší riziko nesplácení, protože nemohou jednoduše prodat dům a dostat své peníze zpět.
Doba splácení půjčky
Ačkoli může být úroková sazba na vašem domě nižší, stále zaplatíte velmi velkou částku úroků během doby splácení půjčky. To je proto, že hypotéky obvykle mají velmi dlouhou životnost – 15, 20 nebo 30 let jsou nejběžnější. Takto banky vydělávají peníze na hypotékách: velmi dlouhý řetězec malých, ale nízkorizikových, úrokových plateb.
Většina ostatních typů zajištěných půjček nemá ani zdaleka tak dlouhou dobu splácení, protože většina ostatních typů půjček předpokládá depreciaci (pokles hodnoty) podkladového aktiva, nikoli zhodnocení. Porovnejte to s půjčkou na auto – vaše auto může být za 30 let úplně na nic a mít téměř žádnou hodnotu, ale většina domů bude mít velký nárůst hodnoty.
Požadavky a poplatky
Protože hypotéky jsou velké a měly by být nízkorizikové, existují některé přísné požadavky, které musí každý dlužník splnit, aby byl způsobilý si půjčit.
Zálohy a PMI
Hypotéky obvykle vyžadují zálohu ve výši 20 % nebo více. Pro lidi, kteří kupují svůj 2nd nebo 3rd dům, by tato částka obvykle pocházela z zisku z prodeje jejich předchozího domu, ale pro první kupující je někdy těžší našetřit.
Pokud si dlužník chce vzít hypotéku s méně než 20% zálohou, věřitelé obvykle vyžadují pojištění, nazývané soukromé hypotéční pojištění (PMI). PMI je typ pojištění, které chrání vašeho věřitele v případě, že rychle nesplníte svou půjčku. Například, pokud si vezmete hypotéku a nesplníte ji během prvních 12 měsíců, hodnota vašeho domu pravděpodobně nebude dostatečně zhodnocena, aby pokryla všechny uzavírací náklady jak na váš počáteční nákup, tak když banka musí provést exekuci, aby dostala své peníze zpět. PMI pokrývá rozdíl pro vašeho věřitele, čímž zajišťuje, že neutrpí velkou ztrátu, pokud dojde k exekuci brzy.
PMI se obvykle platí jednorázově (takže menší záloha, plus jedna jednorázová platba PMI), nebo ve 12 měsíčních splátkách, přidaných k vaší běžné hypotéční platbě za první rok.
FHA půjčky
Federální správa bydlení také nabízí programy pro určité rodiny s nízkými příjmy, které kupují svůj první dům. FHA poskytuje hypotéční pojištění, takže dlužník může provést zálohu (tak nízkou jako 5 %), přičemž vláda pojišťuje hypotéku.
Pojištění domácnosti
Pojištění domácnosti je téměř vždy vyžadováno u jakékoli rezidenční hypotéky. Banky to vyžadují v případě požárů nebo jiných škod. To znamená, že pokud je váš dům zničen při požáru, může být obnoven, čímž se vrátí hodnota vaší nemovitosti (a zajistí se zájem banky prostřednictvím vaší hypotéky).
Pokud vaše pojištění domácnosti vyprší, zatímco stále splácíte svou hypotéku, váš věřitel obvykle uzavře vlastní pojistku, aby se chránil proti ztrátě, a účtuje vám pokutu.
Platby a úroky
Pod tradiční hypotékou na 30 let dlužník každý měsíc po dobu 30 let provádí stejné platby. To se stává stále méně běžným, takže dlužníci potřebují znát různé typy hypoték, které jsou k dispozici, a možnosti splácení.
Pevný vs. proměnlivý úrok
Hypotéky mohou mít „pevnou“ úrokovou sazbu, což znamená, že úrok zůstává stejný po celou dobu trvání, nebo „proměnlivou“, kde se může zvyšovat nebo snižovat na základě nějakého indexu. Z pohledu věřitele jsou půjčky s pevnou sazbou rizikovější než proměnlivé, protože nevědí, jaká bude inflace později. Pokud máte hypotéku s úrokovou sazbou 3,5 %, ale inflace je 4 %, z pohledu věřitele ztrácí 0,5 %.
Hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou byly vytvořeny, aby toto riziko přenesly zpět na kupujícího. U hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou se vaše úroková sazba mění každý měsíc, každých 6 měsíců nebo každý rok na základě tržního indexu, který sleduje inflaci a riziko nesplácení. Pokud inflace vzroste, vaše úroková sazba vzroste také. Protože banky tyto půjčky považují za méně „rizikové“, obvykle nabízejí nižší úrokové sazby na začátku pro hypotéku s proměnlivou úrokovou sazbou.
Dnes je mnoho půjček hybridem obou: nabízejí pevnou úrokovou sazbu na prvních 5 let, poté proměnlivou úrokovou sazbu. To dává dlužníkovi větší bezpečnost v krátkodobém horizontu, ale stále umožňuje, aby se úroková sazba „pohybovala“ s celkovými trhy.
Balónové platby
Ne každý dlužník si udrží hypotéku po celou její dobu. Místo toho někteří provádějí to, čemu se říká „balónová platba“. U balónových plateb dlužník provádí pravidelné měsíční úrokové platby po určitou dobu, poté splatí celý zbývající zůstatek jednorázovou platbou.
Balónové platby se nejčastěji vyskytují, když dlužník prodá podkladovou nemovitost – hotovost získaná z prodeje se použije na splacení zbývajícího zůstatku půjčky. Balónové platby se také často používají u podnikatelských hypoték, kde banka může požadovat balónovou platbu a refinancování půjčky po určitém počtu let.
Nesplácení a exekuce
Pokud se vám nepodaří provést úrokové platby, banka může provést exekuci na vaší nemovitosti. To znamená, že právní vlastnictví domu je předáno vašemu věřiteli, který vás vystěhuje z nemovitosti a znovu ji prodá, aby si uhradil ztrátu. Pokud prodej domu přinese více hotovosti, než jste dlužili, věřitel vám vrátí přebytek.
Krátké prodeje
Mít na svém domě exekuci je obecně „nejhorší scénář“. Banka chce nemovitost prodat co nejrychleji, takže ji obvykle prodává za cenu výrazně nižší než je běžná tržní cena, jen aby transakci rychle dokončila. To znamená, že obvykle zůstává málo nebo žádná hotovost pro vás. Pokud se snažíte splácet hypotéku, vždy bude lepší prodat nemovitost sami a provést balónovou platbu, než nechat banku provést exekuci.
Restrukturalizace půjčky
Většina věřitelů může teoreticky provést exekuci na vaší nemovitosti, jakmile zmeškáte jednu platbu. Ve skutečnosti je exekuce dlouhý a nákladný proces pro banku a raději by, abyste pokračovali ve splácení.
Část z toho se nazývá „restrukturalizace půjčky“, kde spolupracujete se svým věřitelem na vytvoření nového splátkového plánu, obvykle s dočasně sníženými úrokovými sazbami, aby vám pomohli v těžkých časech. Téměř každý věřitel má program restrukturalizace půjček pro hypotéky, takže pokud se snažíte splácet, tohle je první hovor, který byste měli udělat.
Variace hypoték
Kromě základní hypotéky na koupi domu existují také dva další běžné typy hypoték, o kterých jste možná slyšeli: Druhé hypotéky a Reverzní hypotéky.
Druhé hypotéky
Když si dlužník vezme hypotéku na svůj dům, „vlastní kapitál“ domu (nebo jeho celková hodnota) je rozdělen mezi dlužníka a věřitele. Například při 20% záloze začíná dlužník s 20% vlastním kapitálem a věřitel má 80 %.
Jak se hypotéka splácí, dlužník buduje více vlastního kapitálu, což posouvá rovnováhu. Tento vlastní kapitál má dolarovou hodnotu – tržní cena domu krát procento vlastního kapitálu.
Vlastní kapitál je aktivum, a tak může být vlastní kapitál, který jste vybudovali ve svém domě, použit k získání druhé hypotéky. S druhou hypotékou si vezmete novou hypotéku na vlastní kapitál, který jste vybudovali. To vás efektivně vrací na začátek – máte nějaké peníze z výnosů z půjčky a váš vlastní kapitál se sníží na 20 %.
Druhé hypotéky se často používají k financování renovací nebo rozšíření domů, protože tyto mohou zvýšit hodnotu domu více než náklady na půjčku. Druhé hypotéky se také často používají k splacení jiného nezajištěného dluhu, aby se předešlo bankrotu, nebo k převodu dluhu z kreditní karty s vysokým úrokem na hypotéku s nízkým úrokem.
Reverzní hypotéky
Reverzní hypotéky jsou speciální typy hypoték, které jsou k dispozici pouze důchodcům. S reverzní hypotékou dlužník dostává jednorázovou platbu od věřitele, která je určena vlastním kapitálem v jejich domě a věkem. Dlužník neprovádí žádné měsíční platby – jistina se každý měsíc pouze úročí. Když dlužník prodá svůj dům nebo zemře, celá půjčka plus úroky se splatí jednorázovou platbou.
Reverzní hypotéky jsou rizikové, protože zůstatek půjčky může růst větší než hodnota domu. Zároveň mohou reverzní hypotéky sloužit jako způsob, jak důchodci splatit jakýkoli nesplacený dluh a vyrovnat své výdaje v důchodu.
Otázky k výzvě
- Co rozumíte pod pojmem hypotéka?
- Jaký je rozdíl mezi zajištěným a nezajištěným úvěrem?
- Pomocí internetu zadejte hypotéka a prozkoumejte, jaké typy hypoték a úrokové sazby jsou veřejnosti k dispozici. (Nesubmite žádost) Uveďte příklady pro každý typ.
- Jaké jsou výhody a nevýhody koupě nebo pronájmu domu?