Mutui

La tua casa sarà probabilmente il più grande acquisto che farai nella tua vita. Comprare una casa non solo fa risparmiare denaro sull’affitto, ma è un serio bene che può apprezzarsi nel tempo. Poiché le case sono così costose, (quasi) nessuno le acquista in contante. Invece, le case vengono tipicamente acquistate con un tipo speciale di prestito, chiamato “Mutuo”.

Che cos’è un Mutuo?

Un mutuo è un tipo di prestito garantito, con beni immobili o una casa utilizzati come garanzia. Questo significa che farai un accordo con la tua banca, cooperativa di credito o istituto di risparmio e prestito per prendere in prestito una grande somma di denaro, con un pezzo di proprietà come garanzia.

Questo significa che se non riesci a ripagare il prestito (significa non pagarlo), la banca può vendere la proprietà per ottenere contante. Se ciò accade, la banca trattiene qualsiasi saldo in sospeso ci fosse sul prestito, e tu ricevi il resto.

Comprare una Casa con un Mutuo

I mutui possono, in teoria, essere utilizzati per acquistare quasi qualsiasi cosa (purché la garanzia sia un immobile), ma sono più comunemente associati all’acquisto di una casa. Ci sono alcune buone ragioni per questo, inclusa la dimensione del prestito, il tasso di interesse per le proprietà ipotecate e la durata del prestito.

Dimensione del Prestito

Le case sono costose, quindi acquistarne una richiede un grande prestito. La maggior parte delle persone che acquistano la loro prima casa non ha una grande quantità di altri beni conteggiati nel loro patrimonio netto, ma un mutuo rende molto conveniente prendere in prestito l’importo necessario.

Quando prendi un mutuo per la prima volta, il valore della tua casa sarà esattamente l’importo che devi prendere in prestito per pagarlo. Dalla prospettiva della banca, non c’è molto rischio: se non paghi, vendono semplicemente la casa a qualcun altro e recuperano i loro soldi. Questo significa che la banca può prestarti molto più denaro per comprare una casa di quanto potrebbe per qualsiasi altro tipo di prestito: l’unica limitazione è assicurarsi che tu possa effettuare i pagamenti mensili.

Tasso di Interesse

I tassi di interesse per i mutui sono anche molto più bassi rispetto a qualsiasi altro tipo di prestito. Questo è per lo stesso motivo delle dimensioni maggiori dei prestiti: le banche vedono i mutui come prestiti a basso rischio, quindi il costo del prestito è più basso.

Immagina di avere un limite estremamente alto sulla tua carta di credito: potresti teoricamente comprare la tua casa solo con il credito, oppure potresti prendere un mutuo. Le carte di credito sono prestiti non garantiti, quindi non pagare i pagamenti della tua carta di credito non comporterebbe automaticamente la perdita della tua casa (anche se questo accadrebbe se fossi costretto a dichiarare bancarotta). In cambio, il tasso di interesse sulla tua carta di credito sarà 2-3 volte più alto di un mutuo, perché la compagnia della tua carta di credito lo vede come un rischio di default molto maggiore, poiché non possono semplicemente vendere la casa e recuperare i loro soldi.

Durata del Prestito

Sebbene il tasso di interesse sulla tua casa possa essere più basso, pagherai comunque una somma molto grande di interessi nel corso della vita del prestito. Questo perché i mutui hanno tipicamente una durata molto lunga: 15, 20 o 30 anni sono le più comuni. Questo è come le banche guadagnano denaro sui mutui: una catena molto lunga di piccoli, ma a basso rischio, pagamenti di interessi.

La maggior parte degli altri tipi di prestiti garantiti non ha una durata simile, perché la maggior parte degli altri tipi di prestiti presume la svalutazione (diminuzione di valore) dell’asset sottostante, non l’apprezzamento. Confronta questo con un prestito per auto: la tua auto potrebbe essere completamente rottame in 30 anni e valere quasi nulla, ma la maggior parte delle case avrà un grande aumento di valore.

Requisiti e Spese

Poiché i mutui sono grandi e dovrebbero essere a basso rischio, ci sono alcuni requisiti rigorosi che qualsiasi mutuatario deve mantenere per essere idoneo a prendere in prestito.

Anticipi e PMI

I mutui richiedono tipicamente un anticipo del 20% o superiore. Per le persone che acquistano la loro 2^a o 3^a casa, questa somma di solito proviene dal profitto realizzato vendendo la loro casa precedente, ma a volte è più difficile per i compratori alla prima esperienza risparmiare.

Se un mutuatario desidera prendere un mutuo con un anticipo inferiore al 20%, i prestatori di solito richiedono un’assicurazione, chiamata Assicurazione Mutuo Privato (PMI). La PMI è un tipo di assicurazione che protegge il tuo prestatore nel caso in cui tu non riesca a ripagare rapidamente il tuo prestito. Ad esempio, se prendi un mutuo e non paghi entro i primi 12 mesi, il valore della tua casa probabilmente non sarebbe aumentato abbastanza per coprire tutti i costi di chiusura sia per il tuo acquisto iniziale, sia quando la banca deve pignorare per recuperare i loro soldi. La PMI copre la differenza per il tuo prestatore, assicurandosi che non subiscano una grande perdita se pignori presto.

La PMI di solito viene pagata tutta in una volta (quindi un anticipo più piccolo, più un pagamento PMI in un’unica soluzione), o in 12 rate mensili, aggiunte al tuo normale pagamento del mutuo per il primo anno.

Prestiti FHA

L’Amministrazione Federale per l’Abitazione ha anche programmi disponibili per alcune famiglie a basso reddito che acquistano la loro prima casa. La FHA fornisce l’assicurazione sul mutuo, in modo che il mutuatario possa fare un anticipo (fino al 5%), con il governo che assicura il mutuo.

Assicurazione del Proprietario di Casa

L’Assicurazione del Proprietario di Casa è quasi sempre richiesta con qualsiasi mutuo residenziale. Le banche la richiedono in caso di incendi o altri danni. Questo significa che se la tua casa viene distrutta in un incendio, può essere ricostruita, restituendo il valore alla tua proprietà (e garantendo l’interesse della banca attraverso il tuo mutuo).

Se la tua Assicurazione del Proprietario di Casa scade mentre stai ancora pagando il tuo mutuo, il tuo prestatore di solito stipulerà una propria polizza assicurativa per proteggersi contro le perdite e ti addebiterà una penale.

Pagamenti e Interessi

Sotto un mutuo tradizionale di 30 anni, il mutuatario effettua pagamenti uguali ogni mese per 30 anni. Questo sta diventando meno comune, quindi i mutuatari devono conoscere i diversi tipi di mutui disponibili e le opzioni di pagamento.

Tasso Fisso vs Tasso Variabile

I mutui possono avere un tasso d’interesse “fisso”, il che significa che l’interesse rimane lo stesso per l’intero termine, o “variabile”, dove può aumentare o diminuire in base a un indice. Dal punto di vista di un prestatore, i prestiti a tasso fisso sono più rischiosi rispetto ai variabili, perché non sanno come sarà l’inflazione in futuro. Se hai un mutuo con un tasso d’interesse del 3,5%, ma l’inflazione è del 4%, dal punto di vista del prestatore, stanno perdendo lo 0,5%.

I mutui a tasso d’interesse variabile sono stati creati per trasferire questo rischio all’acquirente. Con un mutuo a tasso d’interesse variabile, il tuo tasso d’interesse varia ogni mese, ogni 6 mesi o ogni anno in base a un indice di mercato che tiene traccia dell’inflazione e del rischio di insolvenza. Se l’inflazione aumenta, il tuo tasso d’interesse aumenterà di conseguenza. Poiché le banche vedono questi come meno “rischiosi”, di solito offrono tassi d’interesse più bassi inizialmente per un mutuo a tasso d’interesse variabile.

Oggi, molti prestiti sono un ibrido di entrambi: offrono un tasso d’interesse fisso per i primi 5 anni, poi un tasso d’interesse variabile successivamente. Questo offre al mutuatario maggiore sicurezza a breve termine, ma consente comunque al tasso d’interesse di “fluttuare” con i mercati complessivi.

Pagamenti Balloon

Non tutti i mutuatari manterranno il mutuo per tutta la sua durata. Invece, alcuni effettuano quello che viene chiamato un “pagamento Balloon”. Con i pagamenti balloon, il mutuatario effettua pagamenti mensili regolari degli interessi per un certo periodo di tempo, poi paga l’intero saldo rimanente in un’unica soluzione.

I pagamenti balloon si verificano più spesso quando il mutuatario vende la proprietà sottostante – il denaro guadagnato dalla vendita viene utilizzato per estinguere il saldo del prestito rimanente. I pagamenti balloon sono anche frequentemente utilizzati nei mutui aziendali, dove la banca può richiedere un pagamento balloon e un rifinanziamento del prestito dopo un certo numero di anni.

Inadempienza e Pignoramento

Se non riesci a effettuare i pagamenti degli interessi, la banca può pignorare la tua casa. Questo significa che la proprietà legale della casa viene data al tuo prestatore, che ti sfratta dalla proprietà e la rivende per recuperare la loro perdita. Se la vendita della casa porta più denaro di quanto dovevi, il prestatore ti restituirà l’eccedenza.

Vendite Brevi

Avere la propria casa pignorata è generalmente uno “scenario peggiore”. La banca vuole vendere la proprietà il più rapidamente possibile, quindi di solito la vende ben al di sotto del prezzo di mercato normale solo per completare rapidamente la transazione. Questo significa che di solito ci sono pochi o nessun soldi rimasti per te. Se stai lottando per effettuare i pagamenti del mutuo, sarà sempre meglio vendere la proprietà da solo e fare un pagamento balloon piuttosto che lasciare che la banca pignori.

Ristrutturazione del Prestito

La maggior parte dei prestatori può teoricamente pignorare la tua casa non appena salti un pagamento. In realtà, il pignoramento è un processo lungo e costoso per la banca, e preferirebbero che tu continuassi a effettuare i pagamenti.

Parte di questo è chiamata “Ristrutturazione del Prestito”, dove lavori con il tuo prestatore per costruire un nuovo piano di pagamento, di solito con tassi d’interesse temporaneamente ridotti per aiutare in tempi di difficoltà. Quasi ogni prestatore ha un programma di ristrutturazione del prestito per i mutui, quindi se stai lottando per soddisfare i pagamenti, questa è la prima chiamata che dovresti fare.

Variazioni del Mutuo

Oltre a un mutuo di base per acquistare una casa, ci sono anche altri due mutui comuni di cui potresti aver sentito parlare: Secondi Mutui e Mutui Inversi.

Secondi Mutui

Quando un mutuatario richiede un mutuo sulla propria casa, l’“equità” della casa (o il suo valore totale) è divisa tra il mutuatario e il prestatore. Ad esempio, con un acconto del 20%, il mutuatario inizia con il 20% di equità e il prestatore ha l’80%.

Man mano che il mutuo viene estinto, il mutuatario accumula più equità, spostando l’equilibrio. Questa equità ha un valore in dollari – il prezzo di mercato della casa, moltiplicato per la percentuale di equità.

L’equità è un’attività, quindi l’equità accumulata nella tua casa può essere utilizzata per richiedere un secondo mutuo. Con un secondo mutuo, richiedi un nuovo mutuo sull’equità che hai accumulato. Questo ti riporta effettivamente al punto di partenza: hai del denaro dai proventi del prestito e la tua equità è riportata al 20%.

I secondi mutui sono spesso utilizzati per finanziare ristrutturazioni o ampliamenti della casa, poiché questi possono aumentare il valore della casa più del costo del prestito. I secondi mutui sono anche spesso utilizzati per estinguere altri debiti non garantiti per evitare il fallimento, o per trasferire debiti su carte di credito ad alto interesse a debiti ipotecari a basso interesse.

Mutui Inversi

I mutui inversi sono tipi speciali di mutui disponibili solo per i pensionati. Con un mutuo inverso, il mutuatario riceve un pagamento forfettario una tantum dal prestatore, che è determinato dall’equità nella propria casa e dall’età. Il mutuatario non effettua alcun pagamento mensile – il capitale accumula solo interessi ogni mese. Quando il mutuatario vende la propria casa o muore, l’intero prestito più gli interessi viene rimborsato in un’unica soluzione.

I mutui inversi sono rischiosi, poiché il saldo del prestito può crescere più del valore della casa. Allo stesso tempo, i mutui inversi possono servire come un modo per i pensionati di estinguere eventuali debiti in sospeso e livellare le loro spese pensionistiche.

Domande di Sfida

1. Cosa intendi per il termine Mutuo?
2. Qual è la differenza tra un prestito garantito e uno non garantito?
3. Utilizzando internet, digita mutuo e ricerca quali tipi di mutui e tassi di prestito sono resi disponibili al pubblico. (Non inviare una domanda) Fornisci esempi per ogni tipo.
4. Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di acquistare o affittare una casa?

Pop Quiz