Matemáticas y Ratios de Hipoteca

Comprar una casa – un pilar fundamental de las finanzas personales. Comprar una casa es un gran hito en la vida financiera de cualquier persona, pero las matemáticas detrás de la transacción pueden ser abrumadoras. De hecho, para el consumidor promedio, la compra de su casa es un tipo de inversión financiera completamente única, donde solo unos pocos miles de dólares pueden fácilmente sumar 10 veces esa cantidad en costos o ahorros adicionales.

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Esta lección está diseñada para ayudar a entender las matemáticas detrás de lo que probablemente será la transacción más grande de tu vida.

Ratios de solicitud de hipoteca

Antes de que puedas obtener una hipoteca, hay un largo proceso de solicitud a través de un banco, una cooperativa de crédito o un originador de préstamos hipotecarios. El proceso de solicitud a menudo toma semanas para completarse, ya que estarás pidiendo a una institución financiera que te preste probablemente varias veces tus ingresos anuales; quieren asegurarse de que van a ser reembolsados.

Cuando solicitas un préstamo hipotecario, tu prestamista está tomando principalmente dos decisiones: si te van a prestar dinero en absoluto, y qué tasa de interés (u otras restricciones) se aplicará a tu préstamo.

Ratios de Asequibilidad

La primera prueba que hará un banco es asumir que tomas el préstamo hipotecario: ¿realmente puedes permitirte pagarlo? Esto se decide con ratios: la “Regla 28/36”.

Ratio de Front-End – Regla de 28

El primer ratio de asequibilidad se llama “Ratio de Front-End”. Esto se refiere a cuánto de tus ingresos se va a gastar solo en costos de vivienda. Esto significa no solo el pago realizado a tu préstamo hipotecario, sino también cualquier costo de seguro de propietario, impuestos sobre la propiedad, tarifas de asociación de propietarios y seguro hipotecario privado (PMI). NO incluye otros costos “variables” de ser propietario de una casa (como servicios públicos, mantenimiento y tarifas de reparación).

Ratio de Front End = Costos Mensuales de Vivienda / Ingresos Brutos Mensuales

La “Regla de 28” dice que los bancos típicamente no aceptarán otorgar una hipoteca que tenga un ratio de front-end mayor al 28%; si tus costos de vivienda son mayores al 28%, se te considera demasiado arriesgado para prestar.

Ratio de Back-End – Regla de 36

Si pasas las pruebas de la Regla de 28, los bancos calcularán tu “Ratio de Back-End”. El ratio de back-end incluye cualquier otro pago de deuda que tengas para obtener un nuevo ratio de tus pagos mensuales totales de deuda frente a tus ingresos mensuales totales.

Ratio de Back End = (Costos Mensuales de Vivienda + Todos los Otros Pagos de Deuda) / Ingresos Brutos Mensuales

El Ratio de Back-End está muy relacionado con tu Ratio de Deuda a Ingresos, y a veces se usa de manera intercambiable. La única diferencia es que tu Ratio de Deuda a Ingresos no incluye los costos de vivienda “extra” (como seguros, PMI, impuestos sobre la propiedad, etc.).

Los prestamistas buscan un Ratio de Back-End de menos del 36% (la Regla de 36); si tus pagos totales de deuda son mayores al 36% de tus ingresos mensuales, tendrías muchas dificultades para obtener la aprobación de un préstamo.

Los préstamos hipotecarios que siguen la Regla de 28/Regla de 36 se llaman “Préstamos Convencionales”; estos son los préstamos estándar emitidos por bancos y otras instituciones financieras para hipotecas. Existen otras hipotecas “No Convencionales” para casos especiales, a saber, hipotecas subsidiadas patrocinadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o programas especiales para veteranos.

Más allá de la Regla de 28/36, las instituciones financieras generalmente quieren ver un Ratio de Back-End lo más bajo posible. Cuanto más bajo sea tu Ratio de Back-End, menor riesgo ve el banco en tu préstamo, y es probable que puedas obtener una tasa de interés más baja en tu préstamo.

Importancia de tu Pago Inicial

Tu pago inicial es la consideración más importante en tu capacidad para obtener – y mantener – una hipoteca.

Tu pago inicial se refiere a cuánto efectivo tienes hoy que puedes destinar a tu compra (es decir, el precio de la casa, más todos los costos de cierre asociados con la obtención de la hipoteca). A los bancos les gustan los grandes pagos iniciales; muestra que eres financieramente responsable al ahorrar una gran cantidad de efectivo por tu cuenta, y significa que tienen menos riesgo en el préstamo si te retrasas en tus pagos y no logras reembolsar.

Las instituciones financieras generalmente prefieren prestatarios que puedan aportar el 20% (o más) de dinero en su pago inicial. Pero también tiene un gran impacto financiero.

Pago Inicial – ¿Grande o Pequeño?

Considera a Eric, que está comprando una casa de $300,000. Tiene $70,000 en efectivo disponible que ha ahorrado durante los últimos años para destinar a su pago inicial, y el banco le está ofreciendo una tasa de interés del 5% en una hipoteca a 30 años.

Si elige aportar exactamente el 20% ($60,000) para poder mantener los $10,000 adicionales en su fondo de emergencia, esto hará que su pago mensual sea un poco más de $1,400 al mes. Al final de los 30 años, habrá pagado un total de $180,900 en intereses.

Sin embargo, podría aumentar su pago inicial a $70,000. En este caso, su pago mensual baja a $1,344, y al final de los 30 años, habrá pagado un total de $173,367 en intereses.

Al principio, suena como una mala inversión: gastar $10,000 adicionales solo redujo su costo de interés en aproximadamente $7,500. Pero la clave es que esos $10,000 adicionales no se gastaron; se destinaron al capital de su préstamo. Dado que pidió prestado menos, sus pagos mensuales fueron aproximadamente $55 menos al mes, sumando más de $16,600 en pagos más bajos a lo largo del préstamo.

No se puede decir de inmediato si esta fue una buena inversión; Eric necesitaría comparar qué más habría hecho con el dinero (ahorrado en una cuenta de ahorros, gastado en renovaciones para mejorar el valor de la casa antes de venderla, o algún otro tipo de inversión), pero requiere una cuidadosa consideración de cuánto decide aportar.

Riesgo Bancario y PMI

Un pago inicial del 20% es una consideración clave para la institución financiera que emite el préstamo. Esto se debe a que si no realiza sus pagos hipotecarios, el banco se ve obligado a ejecutar la hipoteca de su propiedad.

Esto significa que lo sacan/lo desalojan de su hogar, y el banco lo pone a la venta rápida a quien esté dispuesto a pagar por él para recuperar su dinero. Dado que al banco solo le importa recuperar su inversión, normalmente no esperará la temporada de ventas ideal ni sopesará cuidadosamente a diferentes compradores y ofertas; toman la primera opción que se les presenta. Y dado que no estaba pagando el préstamo desde el principio, el banco probablemente asumirá que ha estado cuidando menos que adecuadamente la propiedad en sí, lo que perjudica aún más cuánto se venderá.

Estos son todos los riesgos que el banco asume cuando emite el préstamo. La directriz del 20% de pago inicial es básicamente su suposición de que no deberían PERDER más del 20% del valor de la casa si usted no paga y se ven obligados a ejecutar la hipoteca, por lo que deberían recuperar su inversión.

Seguro Hipotecario Privado

Esto no significa que sea imposible obtener una hipoteca si no tiene suficiente dinero para un pago inicial del 20%; solo significa que hay obstáculos adicionales que debe superar. La consideración adicional más grande se llama Seguro Hipotecario Privado, o PMI.

El PMI es una póliza de seguro que protege al banco, no a usted, en caso de que incumpla con su préstamo. Reembolsa al banco cualquier diferencia entre el precio de venta rápida y cuánto aún se le debe en el préstamo. Los pagos de PMI generalmente se añaden a su pago mensual de la hipoteca (haciendo que sus pagos mensuales sean aún más caros). Cuánto serán los pagos de PMI depende de cuánto riesgo esté asumiendo el banco con su préstamo, que generalmente se determina por cuánto menos del 20% ponga como pago inicial.

Una vez que haya acumulado el 20% de capital en su hogar (ya sea a través de sus pagos mensuales regulares o pagos adicionales), ya no se le requerirá pagar PMI.

Capital y Amortización

El capital en su hogar es efectivamente cuánto de su hogar “posee”, frente a cuánto aún está prestado. Cuando realiza su compra de vivienda por primera vez, su capital es exactamente igual a su pago inicial; así que si hace un pago inicial del 20% en una casa de $300,000, tiene exactamente $60,000 en capital tan pronto como cierra la venta.

Cada vez que realiza su pago mensual de la hipoteca, está pagando un poco de su préstamo, por lo que su capital aumenta. Sin embargo, aunque todos sus pagos hipotecarios son iguales, el capital que construyen no lo es. Esto se debe a que su hipoteca es un préstamo amortizado (o un préstamo de pagos exactamente iguales).

Los préstamos amortizados están equilibrados de tal manera que al principio del préstamo, la mayor parte de sus pagos va hacia el interés total adeudado durante toda la vida del préstamo. Al final del préstamo, la mayor parte del interés se ha pagado, por lo que la mayor parte del valor del pago va directamente a su capital.

Aquí está el desglose del préstamo anterior en forma de gráfico:

Esto significa que durante los primeros años de su préstamo, está construyendo muy poco capital (a menos que realice pagos adicionales por su cuenta).

Ventas y Refinanciamiento

Cuánto capital ha acumulado impacta directamente cuánto efectivo obtiene al vender su hogar. Cuando vende su hogar (si su hipoteca no ha sido pagada aún), su ganancia proviene de esta fórmula:

Efectivo a Recibir = Precio de Venta – Monto del Préstamo Inicial + Su Capital

En nuestro ejemplo con Eric, digamos que vende su casa después de 5 años, por $310,000. Su monto de préstamo inicial fue de $240,000, y originalmente tuvo un pago inicial de $60,000. Después de 5 años de realizar sus pagos mensuales regulares, ha acumulado un adicional de $27,407 en capital, llevando su capital total a $87,407.

De la fórmula anterior:

Efectivo a Recibir = $310,000 – $240,000 + $87,407 = $157,407

Préstamos sobre el Capital de la Vivienda y Refinanciamiento

Si en lugar de vender su casa, Eric también tiene la opción de tomar una segunda hipoteca, o un préstamo sobre el capital de la vivienda. Lo que esto significa es que tiene la opción de pedir prestado contra el capital que ha acumulado en su hogar, con la condición de que aún necesita mantener un 20% de capital a menos que quiera pagar PMI.

Esto significa que el banco calculará su nuevo porcentaje de capital en el valor de la casa. Hacen esto comparando con el precio de compra original y cuánto capital ha acumulado, luego encuentran eso como un porcentaje del nuevo precio de la casa.

Precio Original de la Casa = $300,000

Capital Actual = $87,407

Porcentaje de Capital = $87,407 / $300,000 = 29%

Precio de la Nueva Casa = $310,000

Valor Potencial del Capital = $310,000 * 29% = $90,321

A partir de aquí, la institución financiera aún requerirá que mantengas un 20% de capital (al nuevo precio).

Capital Mínimo Potencial = $310,000 * 20% = $62,000

Dado que el capital que tendrías al refinanciar es mayor que esto, se abre la posibilidad de obtener una segunda hipoteca contra este capital. Esto se llama un Préstamo sobre el Capital de la Vivienda.

Monto Máximo del Préstamo sobre el Capital de la Vivienda = $90,321 – $62,000 = $28,321.

Si Eric elige obtener un préstamo sobre el capital de la vivienda, tendrá un segundo pago hipotecario que hacer por el monto adicional prestado. La tasa de interés y el plazo de la segunda hipoteca se negociarían cuando él obtenga el nuevo préstamo. Los préstamos sobre el capital de la vivienda se utilizan típicamente para renovaciones o mejoras en el hogar que añaden aún más valor a la casa, a menudo en anticipación de vender la casa una vez que las renovaciones estén completas.

Refinanciamiento

En lugar de obtener un préstamo sobre el capital de la vivienda, Eric también puede querer reestructurar su préstamo original para que sus pagos mensuales sean más bajos. Puede ser que las tasas de interés hayan bajado desde que tomó su primer préstamo, o puede que quiera aportar aún más efectivo para tener más capital para empezar (o ambos). En cualquier caso, esto se conoce como refinanciamiento.

El refinanciamiento puede o no considerar el valor de mercado actual de la casa, pero básicamente funciona como si se tomara una hipoteca completamente nueva desde el principio, pero con una nueva tasa de interés y un nuevo pago inicial. El refinanciamiento es muy común siempre que las tasas de interés prevalecientes bajen.

¡Pruébalo!

Esta calculadora de hipotecas te mostrará el desglose de los pagos durante toda la duración del préstamo hipotecario, para que puedas ver claramente cuánto de cada pago va hacia el capital frente a los intereses. Nota: si eliges un pago inicial bajo, se añadirá PMI a tu total (equivalente al 1% de tu monto de préstamo por año) hasta que hayas acumulado un 20% de capital.

Calculadora de Hipotecas

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