Hipotecas

Su hogar probablemente será la compra más grande que haga en su vida. Comprar una casa no solo ahorra dinero en alquiler, sino que es un activo serio que puede apreciarse con el tiempo. Dado que las casas son tan caras, (casi) nadie las compra en efectivo. En su lugar, las casas se compran típicamente con un tipo especial de préstamo, llamado “Hipoteca”.

¿Qué es una Hipoteca?

Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado, con bienes raíces o una casa utilizada como garantía. Esto significa que hará un acuerdo con su banco, cooperativa de crédito o institución de ahorro y préstamo para pedir prestada una gran suma de dinero, con una propiedad como garantía.

Esto significa que si incumple con el préstamo (es decir, no lo paga), el banco puede vender la propiedad por efectivo. Si esto sucede, el banco se queda con cualquier saldo pendiente que haya en el préstamo, y usted recibe el resto.

Comprar una Casa con una Hipoteca

Las hipotecas pueden, en teoría, usarse para comprar casi cualquier cosa (siempre que la garantía sea propiedad), pero se asocian más comúnmente con la compra de una casa. Hay algunas buenas razones para esto, incluyendo el tamaño del préstamo, la tasa de interés para propiedades hipotecadas y la duración del préstamo.

Tamaño del Préstamo

Las casas son caras, por lo que comprar una requiere un gran préstamo. La mayoría de las personas que compran su primera casa no tienen una gran cantidad de otros activos que cuenten para su patrimonio neto, pero una hipoteca hace que sea muy conveniente pedir prestada la cantidad necesaria.

Cuando usted toma una hipoteca por primera vez, el valor de su casa será la cantidad exacta que necesita pedir prestada para pagarla. Desde la perspectiva del banco, no hay mucho riesgo: si incumple, simplemente venden la casa a otra persona y recuperan su dinero. Esto significa que el banco puede prestarle mucho más dinero para comprar una casa de lo que podría para cualquier otro tipo de préstamo: la única limitación es asegurarse de que puede hacer los pagos mensuales.

Tasa de Interés

Las tasas de interés para hipotecas también son mucho más bajas que cualquier otro tipo de préstamos. Esto es por la misma razón que los tamaños de préstamo son más grandes: los bancos ven las hipotecas como préstamos de menor riesgo, por lo que el costo de pedir prestado es más bajo.

Imagine tener un límite extremadamente alto en su tarjeta de crédito: teóricamente podría comprar su casa solo con crédito, o podría tomar una hipoteca. Las tarjetas de crédito son préstamos no garantizados, por lo que incumplir con los pagos de su tarjeta de crédito no haría que automáticamente pierda su casa (aunque esto sucedería si se ve obligado a declararse en quiebra). A cambio, la tasa de interés en su tarjeta de crédito será de 2 a 3 veces más alta que una hipoteca, porque su compañía de tarjeta de crédito lo ve como un riesgo mucho mayor de incumplimiento, ya que no pueden simplemente vender la casa y recuperar su efectivo.

Plazo del Préstamo

Si bien la tasa de interés de su casa puede ser más baja, aún pagará una cantidad muy grande de interés durante la vida del préstamo. Esto se debe a que las hipotecas típicamente tienen vidas muy largas: 15, 20 o 30 años siendo las más comunes. Así es como los bancos ganan dinero con las hipotecas: una cadena muy larga de pequeños, pero de bajo riesgo, pagos de interés.

La mayoría de los otros tipos de préstamos garantizados no tienen un plazo tan largo, porque la mayoría de los otros tipos de préstamos asumen la depreciación (disminución de valor) del activo subyacente, no la apreciación. Compare esto con un préstamo de auto: su auto podría ser un completo desastre en 30 años y valer casi nada, pero la mayoría de las casas tendrán un gran aumento en valor.

Requisitos y Cargos

Debido a que las hipotecas son grandes y se supone que son de bajo riesgo, hay algunos requisitos estrictos que cualquier prestatario necesita mantener para ser elegible para pedir prestado.

Pagos Iniciales y PMI

Las hipotecas típicamente requieren un pago inicial del 20% o más. Para las personas que compran su 2^da o 3^ra casa, esta cantidad generalmente provendría de las ganancias obtenidas al vender su casa anterior, pero a veces es más difícil para los compradores primerizos ahorrar.

Si un prestatario desea obtener una hipoteca con menos del 20% de pago inicial, los prestamistas generalmente requieren un seguro, llamado Seguro Hipotecario Privado (PMI). El PMI es un tipo de seguro que protege a su prestamista en caso de que incumpla rápidamente con su préstamo. Por ejemplo, si toma una hipoteca y incumple dentro de los primeros 12 meses, es probable que el valor de su casa no haya apreciado lo suficiente para cubrir todos los costos de cierre tanto de su compra inicial como cuando el banco necesita ejecutar la hipoteca para recuperar su dinero. El PMI cubre la diferencia para su prestamista, asegurándose de que no sufran una gran pérdida si usted ejecuta la hipoteca temprano.

El PMI generalmente se paga todo de una vez (así que un pago inicial más pequeño, más un pago único de PMI), o en 12 cuotas mensuales, añadidas a su pago hipotecario normal durante el primer año.

Préstamos FHA

La Administración Federal de Vivienda también tiene programas disponibles para ciertas familias de bajos ingresos que compran su primera casa. La FHA proporciona el seguro hipotecario, por lo que el prestatario puede hacer un pago inicial (tan bajo como el 5%), con el gobierno asegurando la hipoteca.

Seguro de Propietario

El Seguro de Propietario casi siempre se requiere con cualquier hipoteca residencial. Los bancos lo requieren en caso de incendios u otros daños. Esto significa que si su casa se destruye en un incendio, puede ser reconstruida, devolviendo el valor a su propiedad (y asegurando el interés del banco a través de su hipoteca).

Si su Seguro de Propietario caduca mientras aún está pagando su hipoteca, su prestamista generalmente tomará su propia póliza asegurándose contra pérdidas y le cobrará una penalización.

Pagos e Intereses

Bajo una hipoteca tradicional a 30 años, el prestatario realiza pagos iguales cada mes durante 30 años. Esto se está volviendo menos común, por lo que los prestatarios necesitan conocer los diferentes tipos de hipotecas disponibles y las opciones de pago.

Interés Fijo vs Variable

Las hipotecas pueden tener una tasa de interés “fija”, lo que significa que el interés se mantiene igual durante todo el plazo, o “variable”, donde puede subir o bajar según algún índice. Desde la perspectiva de un prestamista, los préstamos a tasa fija son más arriesgados que los variables, porque no saben cómo será la inflación más adelante. Si tienes una hipoteca con una tasa de interés del 3.5%, pero la inflación es del 4%, desde el punto de vista del prestamista, están perdiendo un 0.5%.

Las hipotecas de tasa de interés variable se crearon para transferir este riesgo de vuelta al comprador. Con una hipoteca de tasa de interés variable, tu tasa de interés sube y baja cada mes, cada 6 meses o cada año, según un índice de mercado que rastrea la inflación y el riesgo de incumplimiento. Si la inflación sube, tu tasa de interés también subirá. Debido a que los bancos ven esto como menos “arriesgado”, generalmente ofrecen tasas de interés más bajas por adelantado para una hipoteca de tasa de interés variable.

Hoy en día, muchos préstamos son un híbrido de ambos: ofrecen una tasa de interés fija durante los primeros 5 años, y luego una tasa de interés variable. Esto le da al prestatario más seguridad a corto plazo, pero aún permite que la tasa de interés “flote” con los mercados en general.

Pagos Globos

No todos los prestatarios mantendrán la hipoteca durante toda su vida. En cambio, algunos hacen lo que se llama un “pago globo”. Con los pagos globo, el prestatario realiza pagos de interés mensuales regulares durante un cierto período de tiempo, y luego paga el saldo restante en un solo pago.

Los pagos globo ocurren con mayor frecuencia cuando el prestatario vende la propiedad subyacente; el efectivo obtenido de la venta se utiliza para pagar el saldo restante del préstamo. Los pagos globo también se utilizan con frecuencia en hipotecas comerciales, donde el banco puede requerir un pago globo y un refinanciamiento del préstamo después de un cierto número de años.

Incumplimiento y Ejecución Hipotecaria

Si no realizas tus pagos de interés, el banco puede ejecutar la hipoteca de tu casa. Esto significa que la propiedad legal de la casa se le otorga a tu prestamista, quien te desalojará de la propiedad y la volverá a vender para recuperar su pérdida. Si la venta de la casa genera más efectivo del que debías, el prestamista te devolverá el excedente.

Ventas Cortas

Tener tu casa ejecutada es generalmente un “escenario de peor caso”. El banco quiere vender la propiedad lo más rápido posible, por lo que generalmente la vende muy por debajo del precio normal del mercado solo para finalizar la transacción rápidamente. Esto significa que generalmente queda poco o nada de efectivo para ti. Si estás luchando para hacer los pagos de la hipoteca, siempre será mejor vender la propiedad tú mismo y hacer un pago globo que dejar que el banco ejecute la hipoteca.

Reestructuración de Préstamos

La mayoría de los prestamistas pueden teóricamente ejecutar la hipoteca de tu casa tan pronto como faltes a un pago. En realidad, ejecutar una hipoteca es un proceso largo y costoso para el banco, y preferirían que continúes haciendo pagos.

Parte de esto se llama “Reestructuración de Préstamos”, donde trabajas con tu prestamista para construir un nuevo plan de pago, generalmente con tasas de interés temporalmente reducidas para ayudar en tiempos de dificultad. Casi todos los prestamistas tienen un programa de reestructuración de préstamos para hipotecas, así que si estás luchando para cumplir con los pagos, esta es la primera llamada que debes hacer.

Variaciones de Hipotecas

Además de una hipoteca básica para comprar una casa, también hay otras dos hipotecas comunes de las que quizás hayas oído hablar: Segundas Hipotecas y Hipotecas Inversas.

Segundas Hipotecas

Cuando un prestatario obtiene una hipoteca sobre su casa, el “capital” de la casa (o su valor total) se divide entre el prestatario y el prestamista. Por ejemplo, con un pago inicial del 20%, el prestatario comienza con un 20% de capital y el prestamista tiene un 80%.

A medida que se paga la hipoteca, el prestatario acumula más capital, cambiando el balance. Este capital tiene un valor en dólares: el precio de mercado de la casa, multiplicado por el porcentaje de capital.

El capital es un activo, por lo que el capital acumulado en tu casa puede ser utilizado para obtener una segunda hipoteca. Con una segunda hipoteca, obtienes una nueva hipoteca sobre el capital que has acumulado. Esto efectivamente te lleva de vuelta al punto de partida: tienes algo de efectivo de los ingresos del préstamo, y tu capital se reduce al 20%.

Las segundas hipotecas se utilizan a menudo para financiar renovaciones o expansiones del hogar, ya que estas pueden aumentar el valor de la casa más que el costo del préstamo. Las segundas hipotecas también se utilizan a menudo para pagar otras deudas no aseguradas para evitar la bancarrota, o para transferir deudas de tarjetas de crédito de alto interés a deudas hipotecarias de bajo interés.

Hipotecas Inversas

Las hipotecas inversas son tipos especiales de hipotecas disponibles solo para jubilados. Con una hipoteca inversa, el prestatario recibe un pago único de una suma global del prestamista, que se determina por el capital en su casa y su edad. El prestatario no realiza ningún pago mensual en absoluto; el capital simplemente acumula interés cada mes. Cuando el prestatario vende su casa o muere, el préstamo total más los intereses se paga en un solo pago.

Las hipotecas inversas son arriesgadas, ya que el saldo del préstamo puede crecer más que el valor de la casa. Al mismo tiempo, las hipotecas inversas pueden servir como una forma para que los jubilados paguen cualquier deuda pendiente y suavicen sus gastos de jubilación.

Preguntas Desafiantes

1. ¿Qué entiendes por el término hipoteca?
2. ¿Cuál es la diferencia entre un préstamo garantizado y uno no garantizado?
3. Usando internet, escribe hipoteca e investiga qué tipos de hipotecas y tasas de interés se están ofreciendo al público. (No envíes una solicitud) Proporciona ejemplos para cada tipo.
4. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar o alquilar una casa?

Examen Rápido