모기지 수학 및 비율

집 구매 – 개인 재정의 오랜 초석. 집을 사는 것은 누구에게나 재정 생활에서 큰 이정표가 되지만, 거래 뒤에 있는 수학은 벅찰 수 있습니다. 사실, 평균 소비자에게 집 구매는 전적으로 독특한 유형의 재정 투자입니다 – 몇 천 달러가 쉽게 추가 비용이나 절약으로 10배가 될 수 있습니다.

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이 수업은 당신의 인생에서 가장 큰 거래가 될 가능성이 있는 것 뒤에 있는 수학을 이해하는 데 도움을 주기 위해 설계되었습니다!

모기지 신청 비율

모기지를 받기 전에 은행, 신용 조합 또는 모기지 대출 기관을 통해 긴 신청 프로세스가 있습니다. 신청 프로세스는 완료하는 데 몇 주가 걸리며, 당신은 재정 기관에 연간 수입의 몇 배에 해당하는 금액을 빌려달라고 요청하게 됩니다 – 그들은 당신이 상환할 것인지 확인하고 싶어합니다.

모기지 대출을 신청할 때, 대출 기관은 주로 두 가지 결정을 내립니다: 그들이 당신에게 돈을 빌려줄 것인지, 그리고 어떤 이자율(또는 기타 제한)이 당신의 대출에 적용될 것인지입니다.

지불 능력 비율

은행이 처음으로 테스트하는 것은 당신이 모기지 대출을 받는다고 가정했을 때 – 실제로 감당할 수 있는지 여부입니다. 이는 비율로 결정됩니다 – “28/36 규칙”.

프론트 엔드 비율 – 28 규칙

첫 번째 지불 능력 비율은 “프론트 엔드 비율”이라고 합니다. 이는 당신의 수입 중 얼마가 주거 비용에만 사용될 것인지를 나타냅니다. 이는 모기지 대출에 대한 지불뿐만 아니라 주택 보험 비용, 재산세, 주택 소유자 협회 비용 및 개인 모기지 보험(PMI)도 포함됩니다. 다른 “변동” 주택 소유 비용(유틸리티, 유지 보수 및 수리 비용 등)은 포함되지 않습니다.

프론트 엔드 비율 = 월 주거 비용 / 월 총 수입

“28 규칙”에 따르면, 은행은 일반적으로 프론트 엔드 비율이 28%를 초과하는 모기지를 승인하지 않습니다 – 주거 비용만 28%를 초과하면, 당신은 대출하기에 너무 위험한 것으로 간주됩니다.

백 엔드 비율 – 36 규칙

28 규칙 테스트를 통과하면, 은행은 당신의 “백 엔드 비율”을 계산합니다. 백 엔드 비율은 당신이 가지고 있는 다른 모든 부채 지불을 추가하여 총 월 부채 지불과 총 월 수입의 비율을 새로 계산합니다.

백 엔드 비율 = (월 주거 비용 + 모든 다른 부채 지불) / 월 총 수입

백 엔드 비율은 당신의 부채 대 소득 비율과 매우 밀접하게 관련되어 있으며, 때때로 서로 바꿔 사용됩니다. 유일한 차이점은 부채 대 소득 비율에는 “추가” 주거 비용(보험, PMI, 재산세 등)이 포함되지 않는다는 것입니다.

대출 기관은 36% 미만의 백 엔드 비율을 원합니다(36 규칙) – 총 부채 지불이 월 수입의 36%를 초과하면 대출 승인이 매우 어려울 것입니다.

28/36 규칙을 따르는 모기지 대출은 “전통적인 대출”이라고 불리며 – 이는 은행 및 기타 금융 기관에서 발행하는 표준 대출입니다. 특별한 경우를 위한 “비전통적인” 모기지도 존재합니다 – 즉, 연방 주택 관리국(FHA)에서 후원하는 보조 모기지 또는 특별 재향 군인 프로그램입니다.

28/36 규칙을 넘어, 금융 기관은 가능한 한 낮은 백 엔드 비율을 원합니다. 백 엔드 비율이 낮을수록 은행이 당신의 대출을 더 낮은 위험으로 간주하며, 대출에 대해 더 낮은 이자율을 받을 수 있을 가능성이 높습니다.

다운 페이먼트의 중요성

다운 페이먼트는 모기지를 얻고 유지하는 데 있어 가장 중요한 고려 사항입니다.

다운 페이먼트는 당신이 오늘 구매에 사용할 수 있는 현금의 양을 의미합니다(즉, 주택 가격과 모기지를 받는 데 관련된 모든 마감 비용 포함). 은행은 큰 다운 페이먼트를 선호합니다 – 이는 당신이 스스로 큰 금액의 현금을 저축할 수 있는 재정적 책임이 있음을 보여주며, 당신이 지불을 연체하고 상환하지 못할 경우 대출의 위험이 줄어듭니다.

금융 기관은 일반적으로 20%(또는 그 이상)의 돈을 다운 페이먼트에 넣을 수 있는 차용인을 선호합니다. 그러나 이는 또한 큰 재정적 영향을 미칩니다.

다운 페이먼트 – 크거나 작거나?

300,000달러짜리 집을 사는 에릭을 고려해 보세요. 그는 다운 페이먼트로 사용할 수 있는 70,000달러의 현금을 지난 몇 년 동안 저축해 왔으며, 은행은 30년 모기지에 대해 5%의 이자율을 제안하고 있습니다.

그가 정확히 20%($60,000)를 다운 페이먼트로 내고 나머지 10,000달러를 비상 자금으로 유지하기로 선택하면, 그의 월 지불액은 1,400달러가 조금 넘게 됩니다. 30년이 끝날 때까지 그는 총 180,900달러의 이자를 지불하게 됩니다.

그러나 그는 계약금을 $70,000로 늘릴 수 있습니다. 이 경우 그의 월 납입금은 $1,344로 줄어들고, 30년이 끝날 때까지 그는 총 $173,367의 이자를 지불하게 됩니다.

처음에는 나쁜 투자처럼 들립니다 – 추가로 $10,000를 지출했지만 이자 비용은 약 $7,500만 줄어들었습니다. 그러나 핵심은 그 추가 $10,000가 지출된 것이 아니라 그의 대출 원금에 사용되었다는 것입니다. 그는 더 적은 금액을 빌렸기 때문에 월 납입금이 매달 약 $55 줄어들었고, 대출 기간 동안 총 $16,600 이상의 낮은 납입금이 발생했습니다.

이것이 좋은 투자였는지 즉시 말할 수는 없습니다 – 에릭은 그 돈으로 다른 무엇을 했을지 (저축 계좌에 저축했는지, 집의 가치를 높이기 위해 리모델링에 썼는지, 또는 다른 유형의 투자에 썼는지) 비교해야 합니다 – 하지만 얼마나 많은 금액을 계약금으로 지불할지 신중하게 고려해야 합니다.

은행 위험 및 PMI

20%의 계약금은 대출을 발급하는 금융 기관에 중요한 고려 사항입니다. 이는 당신이 주택 담보 대출을 지불하지 못할 경우, 은행이 당신의 재산을 압류해야 하기 때문입니다.

이는 당신이 집에서 쫓겨나고, 은행이 그들의 돈을 회수하기 위해 빠른 판매를 위해 집을 내놓는 것을 의미합니다. 은행은 그들의 투자를 회수하는 것에만 관심이 있기 때문에, 일반적으로 이상적인 판매 시즌을 기다리거나 다양한 구매자와 제안을 신중하게 고려하지 않습니다 – 그들은 그들의 길로 오는 첫 번째 옵션을 선택합니다. 그리고 당신이 처음부터 대출을 갚지 못했기 때문에, 은행은 당신이 재산을 잘 관리하지 않았다고 가정할 가능성이 높습니다 – 이는 판매 가격에 더 나쁜 영향을 미칩니다.

이 모든 것은 은행이 대출을 발급할 때 감수하는 위험입니다. 20% 계약금 가이드라인은 기본적으로 당신이 지불하지 못하고 압류당할 경우 집의 가치의 20% 이상을 잃지 않아야 한다는 그들의 가정입니다 – 따라서 그들은 그들의 투자를 회수해야 합니다.

개인 주택 담보 보험

이는 20% 계약금에 충분한 돈이 없더라도 주택 담보 대출을 받는 것이 불가능하다는 것을 의미하지 않습니다 – 단지 당신이 통과해야 할 추가적인 절차가 있다는 것을 의미합니다. 가장 큰 추가 고려 사항은 개인 주택 담보 보험, 즉 PMI라고 불립니다.

PMI는 당신이 대출을 불이행할 경우 은행을 보호하는 보험 정책입니다 – 당신이 아니라. 이는 은행에 빠른 판매 가격과 대출에 대해 여전히 빚진 금액의 차이를 갚아줍니다. PMI 납입금은 일반적으로 당신의 월 주택 담보 대출 납입금에 추가되어 (당신의 월 납입금을 더욱 비싸게 만듭니다). PMI 납입금의 금액은 은행이 당신의 대출로 감수하는 위험의 정도에 따라 달라지며 – 이는 일반적으로 당신이 계약금으로 지불한 금액이 20%보다 얼마나 낮은지에 따라 결정됩니다.

당신이 집에서 자산의 20%를 쌓으면 (정기적인 월 납입금이나 추가 납입금을 통해), 더 이상 PMI를 지불할 필요가 없습니다.

자산과 상환

당신의 집에서의 자산은 사실상 당신이 “소유”하는 집의 양과 여전히 빌린 양의 차이를 나타냅니다. 처음 집을 구매할 때, 당신의 자산은 정확히 당신의 계약금과 같습니다 – 따라서 $300,000의 집에 20% 계약금을 지불하면, 판매가 종료되는 즉시 정확히 $60,000의 자산을 보유하게 됩니다.

매달 주택 담보 대출 납입금을 지불할 때마다, 당신은 대출의 일부를 상환하고 있는 것입니다 – 따라서 당신의 자산이 증가합니다. 그러나 모든 주택 담보 대출 납입금이 동일하더라도, 그들이 쌓는 자산은 그렇지 않습니다. 이는 당신의 주택 담보 대출이 상환 대출이기 때문입니다 (또는 정확히 동일한 납입금의 대출).

상환 대출은 초기 대출 기간 동안 대부분의 납입금이 대출의 전체 수명 동안 지불해야 할 총 이자에 사용되도록 균형을 맞춥니다. 대출이 끝날 무렵, 대부분의 이자가 상환되므로, 납입금의 대부분의 가치는 당신의 자산으로 직접 가게 됩니다.

위 대출의 세부 사항은 차트 형태로 다음과 같습니다:

이는 대출의 처음 몇 년 동안 당신이 매우 적은 자산을 쌓고 있다는 것을 의미합니다 (추가 납입금을 하지 않는 한)

판매 및 재융자

당신이 쌓은 자산의 양은 집을 판매할 때 받는 현금에 직접적인 영향을 미칩니다. 집을 판매할 때 (주택 담보 대출이 아직 상환되지 않았다면), 당신의 이익은 다음 공식을 통해 계산됩니다:

받는 현금 = 판매 가격 – 초기 대출 금액 + 당신의 자산

에릭의 예를 들어, 그가 5년 후에 $310,000에 집을 판다고 가정해 보겠습니다. 그의 초기 대출 금액은 $240,000이었고, 그는 원래 $60,000의 계약금을 지불했습니다. 5년 동안 정기적인 월 납입금을 납부한 후, 그는 추가로 $27,407의 자산을 쌓아 총 자산이 $87,407에 이릅니다.

위의 공식에서:

받는 현금 = $310,000 – $240,000 + $87,407 = $157,407

주택 자산 대출 및 재융자

그의 집을 판매하는 대신, 에릭은 두 번째 주택 담보 대출 또는 주택 자산 대출을 받을 옵션도 있습니다. 이는 그가 집에서 쌓은 자산에 대해 대출을 받을 수 있는 옵션이 있다는 것을 의미합니다 – 단, PMI를 지불하고 싶지 않다면 여전히 20%의 자산을 유지해야 한다는 단서가 있습니다.

이는 은행이 집의 가치에 대한 당신의 새로운 자산 비율을 계산할 것임을 의미합니다. 그들은 원래 구매 가격과 당신이 쌓은 자산을 비교한 다음, 새로운 집 가격의 비율로 찾습니다.

원래 집 가격 = $300,000

현재 자산 = $87,407

지분 비율 = $87,407 / $300,000 = 29%

새 집 가격 = $310,000

잠재적 지분 가치 = $310,000 * 29% = $90,321

여기서 금융 기관은 여전히 새로운 가격에서 20%의 지분을 유지할 것을 요구합니다.

최소 잠재적 지분 = $310,000 * 20% = $62,000

재융자를 할 때의 지분이 이보다 크기 때문에, 이 지분에 대해 두 번째 담보 대출을 받을 가능성이 열립니다. 이를 주택 지분 대출이라고 합니다.

최대 주택 지분 대출 금액 = $90,321 – $62,000 = $28,321.

에릭이 주택 지분 대출을 받기로 선택하면, 추가로 빌린 금액에 대한 두 번째 담보 대출 상환금을 지불해야 합니다. 두 번째 담보 대출의 이자율과 기간은 새로운 대출을 받을 때 협상됩니다. 주택 지분 대출은 일반적으로 주택의 가치를 더 높이는 개조나 개선을 위해 사용되며, 개조가 완료된 후 주택을 판매할 것을 예상합니다.

재융자

에릭은 주택 지분 대출을 받는 대신 원래 대출을 재구성하여 월 상환금을 낮추고 싶어할 수도 있습니다. 원래 첫 대출을 받을 때 이후로 이자율이 하락했을 수도 있고, 더 많은 현금을 투입하여 시작할 때 더 많은 지분을 확보하고 싶을 수도 있습니다(또는 두 가지 모두). 어떤 경우든, 이를 재융자라고 합니다.

재융자는 현재 주택의 시장 가치를 고려할 수도 있고 고려하지 않을 수도 있지만, 기본적으로 새로운 이자율과 새로운 계약금으로 처음부터 전체 새 담보 대출을 받는 것과 같습니다. 재융자는 일반적으로 현재 이자율이 하락할 때 매우 흔합니다.

해보세요!

이 담보 대출 계산기는 담보 대출 기간 동안의 상환금 내역을 보여주므로 각 상환금이 원금과 이자에 얼마나 할당되는지 명확하게 볼 수 있습니다. 참고: 낮은 계약금을 선택하면 PMI가 총액에 추가됩니다(연간 대출 금액의 1%에 해당) 20%의 지분이 쌓일 때까지.

담보 대출 계산기