Hypothèques

Votre maison sera probablement le plus gros achat que vous ferez dans votre vie. Acheter une maison permet non seulement d’économiser de l’argent sur le loyer, mais constitue également un actif sérieux qui peut prendre de la valeur avec le temps. Étant donné que les maisons sont si chères, (presque) personne ne les achète en espèces. Au lieu de cela, les maisons sont généralement achetées avec un type spécial de prêt, appelé « Hypothèque ».

Qu’est-ce qu’une Hypothèque ?

Une hypothèque est un type de prêt garanti, avec un bien immobilier ou une maison utilisée comme garantie. Cela signifie que vous concluez un accord avec votre banque, votre caisse de crédit ou votre institution d’épargne et de prêt pour emprunter une grande somme d’argent, avec un bien immobilier comme garantie.

Cela signifie que si vous ne remboursez pas le prêt (c’est-à-dire si vous ne le remboursez pas), la banque peut vendre le bien pour obtenir de l’argent. Si cela se produit, la banque conserve le solde impayé du prêt, et vous recevez le reste.

Acheter une Maison avec une Hypothèque

Les hypothèques peuvent, en théorie, être utilisées pour acheter presque n’importe quoi (tant que la garantie est un bien immobilier), mais elles sont le plus souvent associées à l’achat d’une maison. Il y a quelques bonnes raisons à cela, y compris la taille du prêt, le taux d’intérêt pour les biens hypothéqués, et la durée du prêt.

Taille du Prêt

Les maisons sont chères, donc en acheter une nécessite un gros prêt. La plupart des gens qui achètent leur première maison n’ont pas une énorme quantité d’autres actifs comptés dans leur valeur nette, mais une hypothèque rend très pratique l’emprunt du montant nécessaire.

Lorsque vous contractez une hypothèque pour la première fois, la valeur de votre maison sera exactement le montant que vous devez emprunter pour la payer. Du point de vue de la banque, il n’y a pas beaucoup de risque : si vous ne remboursez pas, ils vendent simplement la maison à quelqu’un d’autre et récupèrent leur argent. Cela signifie que la banque peut vous prêter beaucoup plus d’argent pour acheter une maison que pour tout autre type de prêt – la seule limitation est de s’assurer que vous pouvez effectuer les paiements mensuels.

Taux d’Intérêt

Les taux d’intérêt pour les hypothèques sont également beaucoup plus bas que pour tout autre type de prêt. C’est pour la même raison que les tailles de prêt plus importantes – les banques considèrent les hypothèques comme des prêts moins risqués, donc le coût d’emprunt est plus bas.

Imaginez avoir une limite extrêmement élevée sur votre carte de crédit – vous pourriez théoriquement acheter votre maison juste avec du crédit, ou vous pourriez contracter une hypothèque. Les cartes de crédit sont des prêts non garantis, donc le non-remboursement de vos paiements de carte de crédit ne vous ferait pas automatiquement perdre votre maison (bien que cela se produise si vous êtes contraint à la faillite). En échange, le taux d’intérêt sur votre carte de crédit sera 2 à 3 fois plus élevé qu’une hypothèque, car votre société de carte de crédit la considère comme un risque de défaut beaucoup plus important, puisqu’elle ne peut pas simplement vendre la maison et récupérer son argent.

Durée du Prêt

Bien que le taux d’intérêt sur votre maison puisse être plus bas, vous paierez toujours un montant très élevé d’intérêts sur la durée du prêt. Cela est dû au fait que les hypothèques ont généralement des durées de vie très longues – 15, 20 ou 30 ans étant les plus courantes. C’est ainsi que les banques gagnent de l’argent sur les hypothèques : une très longue chaîne de petits paiements d’intérêts, mais à faible risque.

La plupart des autres types de prêts garantis n’ont pas une durée aussi longue, car la plupart des autres types de prêts supposent une dépréciation (diminution de la valeur) de l’actif sous-jacent, et non une appréciation. Comparez cela à un prêt automobile – votre voiture pourrait être complètement inutilisable dans 30 ans et valoir presque rien, mais la plupart des maisons auront une grande augmentation de valeur.

Exigences et Charges

Parce que les hypothèques sont importantes et censées être à faible risque, il y a certaines exigences strictes que tout emprunteur doit respecter pour être éligible à un emprunt.

Acomptes et PMI

Les hypothèques nécessitent généralement un acompte de 20 % ou plus. Pour les personnes achetant leur 2^ème ou 3^ème maison, ce montant proviendrait généralement du bénéfice réalisé par la vente de leur maison précédente, mais il est parfois plus difficile pour les primo-accédants d’économiser.

Si un emprunteur souhaite contracter une hypothèque avec un acompte de moins de 20 %, les prêteurs exigent généralement une assurance, appelée Assurance Hypothécaire Privée (PMI). La PMI est un type d’assurance qui protège votre prêteur en cas de défaut rapide sur votre prêt. Par exemple, si vous contractez une hypothèque et que vous faites défaut dans les 12 premiers mois, la valeur de votre maison n’aurait probablement pas suffisamment augmenté pour couvrir tous les frais de clôture pour votre achat initial, et lorsque la banque doit saisir pour récupérer son argent. La PMI couvre la différence pour votre prêteur, s’assurant qu’il ne subisse pas une énorme perte si vous faites défaut tôt.

La PMI est généralement payée en une seule fois (donc un acompte plus petit, plus un paiement unique de PMI), ou en 12 versements mensuels, ajoutés à votre paiement hypothécaire normal pour la première année.

Prêts FHA

L’Administration fédérale du logement a également des programmes disponibles pour certaines familles à faible revenu achetant leur première maison. La FHA fournit l’assurance hypothécaire, de sorte que l’emprunteur puisse faire un acompte (aussi bas que 5 %), avec le gouvernement assurant l’hypothèque.

Assurance Habitation

L’assurance habitation est presque toujours requise avec toute hypothèque résidentielle. Les banques l’exigent en cas d’incendies ou d’autres dommages. Cela signifie que si votre maison est détruite par un incendie, elle peut être reconstruite, restituant la valeur à votre propriété (et sécurisant l’intérêt de la banque par le biais de votre hypothèque).

Si votre assurance habitation expire pendant que vous payez encore votre hypothèque, votre prêteur prendra généralement sa propre police pour s’assurer contre la perte, et vous facturera une pénalité.

Paiements et Intérêts

Sous un prêt hypothécaire traditionnel de 30 ans, l’emprunteur effectue des paiements égaux chaque mois pendant 30 ans. Cela devient de moins en moins courant, donc les emprunteurs doivent connaître les différents types d’hypothèques disponibles et les options de paiement.

Taux d’intérêt fixe vs variable

Les hypothèques peuvent avoir un taux d’intérêt « fixe », ce qui signifie que l’intérêt reste le même pendant toute la durée, ou « variable », où il peut augmenter ou diminuer en fonction d’un indice. Du point de vue d’un prêteur, les prêts à taux fixe sont plus risqués que les prêts à taux variable, car ils ne savent pas à quoi ressemblera l’inflation plus tard. Si vous avez un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 3,5 %, mais que l’inflation est de 4 %, du point de vue du prêteur, il perd 0,5 %.

Les prêts hypothécaires à taux d’intérêt variable ont été créés pour transférer ce risque à l’acheteur. Avec un prêt hypothécaire à taux d’intérêt variable, votre taux d’intérêt fluctue chaque mois, tous les 6 mois ou chaque année en fonction d’un indice de marché qui suit l’inflation et le risque de défaut. Si l’inflation augmente, votre taux d’intérêt augmentera également. Parce que les banques considèrent cela comme moins « risqué », elles offrent généralement des taux d’intérêt plus bas au départ pour un prêt hypothécaire à taux d’intérêt variable.

Aujourd’hui, de nombreux prêts sont un hybride des deux : offrant un taux d’intérêt fixe pendant les 5 premières années, puis un taux d’intérêt variable par la suite. Cela donne à l’emprunteur plus de sécurité à court terme, mais permet toujours au taux d’intérêt de « flotter » avec les marchés globaux.

Paiements ballon

Tous les emprunteurs ne conserveront pas l’hypothèque pendant toute sa durée. Au lieu de cela, certains effectuent ce qu’on appelle un « paiement ballon ». Avec les paiements ballon, l’emprunteur effectue des paiements d’intérêts mensuels réguliers pendant un certain temps, puis rembourse l’intégralité du solde restant en un seul paiement.

Les paiements ballon se produisent le plus souvent lorsque l’emprunteur vend la propriété sous-jacente – l’argent gagné de la vente est utilisé pour rembourser le solde restant du prêt. Les paiements ballon sont également fréquemment utilisés dans les prêts hypothécaires commerciaux, où la banque peut exiger un paiement ballon et un refinancement du prêt après un certain nombre d’années.

Défaut et saisie

Si vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements d’intérêts, la banque peut saisir votre maison. Cela signifie que la propriété légale de la maison est transférée à votre prêteur, qui vous expulse de la propriété et la revend pour récupérer sa perte. Si la vente de la maison rapporte plus d’argent que ce que vous deviez, le prêteur vous rendra l’excédent.

Ventes à découvert

Avoir votre maison saisie est généralement un « scénario catastrophe ». La banque veut vendre la propriété aussi rapidement que possible, donc elle la vend généralement bien en dessous du prix du marché normal juste pour terminer la transaction rapidement. Cela signifie qu’il reste généralement peu ou pas d’argent pour vous. Si vous avez du mal à effectuer des paiements hypothécaires, vous serez toujours mieux de vendre la propriété vous-même et de faire un paiement ballon que de laisser la banque saisir.

Restructuration de prêt

La plupart des prêteurs peuvent théoriquement saisir votre maison dès que vous manquez un paiement. En réalité, la saisie est un processus long et coûteux pour la banque, et elle préférerait que vous continuiez à effectuer des paiements.

Une partie de cela s’appelle la « Restructuration de prêt », où vous travaillez avec votre prêteur pour établir un nouveau plan de paiement, généralement avec des taux d’intérêt temporairement réduits pour aider en période de difficulté. Presque tous les prêteurs ont un programme de restructuration de prêt pour les hypothèques, donc si vous avez du mal à respecter les paiements, c’est le premier appel que vous devriez passer.

Variations d’hypothèque

En plus d’une hypothèque de base pour acheter une maison, il existe également deux autres hypothèques courantes dont vous avez peut-être entendu parler : les secondes hypothèques et les hypothèques inversées.

Secondes hypothèques

Lorsqu’un emprunteur contracte une hypothèque sur sa maison, l’« équité » de la maison (ou sa valeur totale) est divisée entre l’emprunteur et le prêteur. Par exemple, avec un acompte de 20 %, l’emprunteur commence avec 20 % d’équité et le prêteur a 80 %.

Au fur et à mesure que l’hypothèque est remboursée, l’emprunteur accumule plus d’équité, déplaçant l’équilibre. Cette équité a une valeur en dollars – le prix du marché de la maison, multiplié par le pourcentage d’équité.

L’équité est un actif, et donc l’équité accumulée dans votre maison peut être utilisée pour contracter une seconde hypothèque. Avec une seconde hypothèque, vous contractez une nouvelle hypothèque sur l’équité que vous avez accumulée. Cela vous ramène effectivement à la case départ – vous avez de l’argent provenant des produits du prêt, et votre équité est ramenée à 20 %.

Les secondes hypothèques sont souvent utilisées pour financer des rénovations ou des extensions de maison, car celles-ci peuvent augmenter la valeur de la maison plus que le coût du prêt. Les secondes hypothèques sont également souvent utilisées pour rembourser d’autres dettes non garanties afin d’éviter la faillite, ou pour transférer des dettes de carte de crédit à taux d’intérêt élevé vers des dettes hypothécaires à faible taux d’intérêt.

Hypothèques inversées

Les hypothèques inversées sont des types spéciaux d’hypothèques uniquement disponibles pour les retraités. Avec une hypothèque inversée, l’emprunteur reçoit un paiement forfaitaire unique de la part du prêteur, qui est déterminé par l’équité de leur maison et leur âge. L’emprunteur ne fait aucun paiement mensuel – le principal accumule simplement des intérêts chaque mois. Lorsque l’emprunteur vend sa maison ou décède, l’intégralité du prêt plus les intérêts est remboursée en un seul paiement.

Les hypothèques inversées sont risquées, car le solde du prêt peut devenir plus important que la valeur de la maison. En même temps, les hypothèques inversées peuvent servir de moyen pour les retraités de rembourser toute dette en cours et d’équilibrer leurs dépenses de retraite.

Questions de défi

1. Que comprenez-vous par le terme hypothèque ?
2. Quelle est la différence entre un prêt garanti et un prêt non garanti ?
3. En utilisant Internet, tapez hypothèque et recherchez quels types d’hypothèques et de taux d’emprunt sont mis à la disposition du public. (Ne soumettez pas de demande) Fournissez des exemples pour chaque type.
4. Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter ou de louer une maison ?

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