1-11 Immobilier
Si vous êtes propriétaire, votre maison est probablement l’endroit où vous conservez la majeure partie de votre patrimoine. Chacun espère pouvoir vendre sa maison plus cher que son prix d’achat ; chaque propriétaire est donc un investisseur immobilier !
« Investir dans l’immobilier » signifie gagner de l’argent grâce à des immeubles ou des propriétés. Il existe quatre principales façons d’être investisseur immobilier : spéculateur, propriétaire, investisseur en FPI ou investisseur hypothécaire.
Le spéculateur
Un « spéculateur » achète un bien en espérant que son prix augmentera et le revend plus tard. Il « spécule » sur cette hausse. En matière d’investissement immobilier, la plupart des propriétaires sont des spéculateurs (à moins qu’ils ne prévoient d’y vivre jusqu’à leur décès et de le transmettre à leurs enfants).
Au-delà des propriétaires ordinaires, le « house flip » est également une forme de spéculation (une personne achète une maison délabrée à bas prix, la rénove et la revend avec profit). Bien qu’il existe de nombreuses stratégies pour s’enrichir rapidement grâce au « house flip », ce type de spéculation peut également constituer une stratégie de carrière viable. Vous pouvez également investir dans des entreprises de construction, dont la valeur des actions augmente parallèlement à celle des propriétés qu’elles peuvent construire.
Le dernier niveau de spéculation est réservé aux riches. Il s’agit des promoteurs immobiliers qui achètent des terrains ou des propriétés vides et les construisent, ainsi que leurs environs, pour les valoriser avant de les revendre. Les promoteurs immobiliers envisagent généralement des zones beaucoup plus vastes qu’une seule maison, et leur exploitation nécessite donc beaucoup d’argent.
Le propriétaire
Si vous avez déjà loué, vous savez ce qu’est un propriétaire : une personne qui possède un bien et le loue. Les propriétaires peuvent être de grandes entreprises ou de petits propriétaires qui possèdent quelques appartements qu’ils louent, et ils sont également très courants.
Si vous achetez un jour votre propre logement et décidez de déménager, vous serez confronté à un choix : vendre votre logement actuel et utiliser les revenus pour financer le nouveau, ou louer votre premier logement et en percevoir les revenus ? Cette source de revenus est un concept clé de l’investissement immobilier.
L’investisseur en FPI
Les sociétés de placement immobilier (SPI) sont des véhicules d’investissement spécialisés dans l’immobilier. Les SPI s’apparentent à des ETF immobiliers (disponibles en bourse). Elles investissent dans des projets de promotion immobilière (en tant que spéculateur) et dans la propriété de biens immobiliers qu’elles louent (en tant que propriétaire bailleur). Les SPI regroupent les capitaux de nombreux investisseurs au sein d’un seul fonds afin de disposer des liquidités nécessaires pour réaliser des investissements immobiliers majeurs.
Parmi les FPI les plus populaires, on trouve :
- Prologis, Inc. (PLD)
- American Tower Corporation (AMT)
- Equinix, Inc. (EQIX)
- Welltower Inc. (WELL)
- Simon Property Group, Inc. (SPG)
L’investisseur hypothécaire
Lorsque nous avons abordé les comptes bancaires au début du cours, nous avons utilisé l’exemple d’une banque accordant un prêt hypothécaire – un tiers empruntant de l’argent pour acheter une maison. Cependant, les banques ne se contentent généralement pas de conserver ce prêt hypothécaire pendant 30 ans et d’encaisser le chèque chaque mois. Elles regroupent souvent plusieurs prêts hypothécaires en un seul package et les vendent aux investisseurs.
Les banques reçoivent immédiatement l’argent, qu’elles peuvent ensuite prêter à d’autres clients. Les investisseurs bénéficient du flux de revenus régulier des mensualités hypothécaires sur une longue période.
Les titres adossés à des créances hypothécaires s’apparentent davantage à des obligations qu’à des actions : l’achat d’un titre unique génère un revenu constant. Toutes les sociétés de courtage ne proposent pas de titres adossés à des créances hypothécaires, mais ils sont accessibles à l’investisseur moyen, pourvu qu’il sache où chercher.
Si vous prévoyez de vivre en ville plus de 5 ans, vous devriez acheter une maison. Une fois votre maison acquise et votre capital constitué, achetez une maison de vacances dans un endroit où vous souhaitez passer les 20 prochaines années. De même qu’il ne faut jamais investir tout son argent dans une seule action, il ne faut jamais placer la totalité de son patrimoine personnel en bourse. Intégrez des FPI à votre portefeuille d’actions si vous recherchez des rendements en dividendes élevés, mais retirez-en TOUJOURS avant la prochaine récession. Les actions du secteur de la construction immobilière sont généralement des indicateurs avancés et leur activité vous donne une idée de l’évolution de l’économie.